L'expertise, condition de la mise en oeuvre de l'action estimatoire

L’acheteur confronté à l’existence d’un vice caché dispose de deux actions prévues par l'art. 1644 du code civil : rédhibitoire (résolution - annulation - du contrat) ou estimatoire (diminution du prix).

A titre principal, l'action estimatoire tend à la restitution du prix qui correspond au coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres. Le choix offert par l'art. 1644 du Code civil entre l'action rédhibitoire et l'action estimatoire appartient à l'acheteur, qui n'a pas à le justifier.

La réduction de prix du bien est proportionnelle à la moins-value. Elle doit être arbitrée par des experts.

La réduction de prix ne s'apprécie pas en fonction de la valeur vénale du bien mais selon le coût de remise en état permettant de mettre fin aux vices.

Par acte authentique du 18 juillet 2011, la société civile immobilière IMEFA 59, aux droits de laquelle se trouve la société Foncière développement logements, a vendu à M. et Mme Y un appartement situé dans un immeuble en copropriété.

Soutenant que l'appartement vendu était affecté d'un vice caché, les acquéreurs ont exercé contre la venderesse une action en diminution du prix de vente.

Dans le cas des art. 1641 et 1643 du Code civil, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts, comme indiqué plus haut.

Pour condamner le vendeur à payer aux acquéreurs la somme de 60'000 euro au titre de l'action estimatoire, l'arrêt d'appel retient que l'indemnité correspondant à la diminution du prix doit tenir compte de la dépréciation du bien vendu en raison de l'absence d'un système de chauffage collectif mais également du fait que les lots de copropriété de l'immeuble sont dotés d'un chauffage individuel de complément par convecteurs électriques individuels, ce qui est de nature à minorer le préjudice subi par les acquéreurs, avec la réserve que ce mode de chauffage est plus onéreux et plus inconfortable que le système collectif.

En statuant ainsi, alors que la réduction du prix devait être arbitrée par experts, la cour d'appel a violé l'art. 1644 du Code civil, dans sa rédaction applicable au litige.