Partager cette actualité
Le 11 septembre 2006
Le principe d'exonération Les plus-values réalisées lors de la vente des biens qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées de l'impôt sur les plus-values, en vertu de l'article 150 U-II 1° du Code général des impôts (CGI). L'exonération s'applique quels que soient les motifs de la cession, la nature de l'habitation, l'importance du prix de cession ou de la plus-value et l'affectation que l'acquéreur envisage de donner à l'immeuble, même s'il est destiné à être démoli en vue de l'édification de nouvelles constructions. Elle s'étend aux dépendances de l'habitation (vente simultanée à celle de l'immeuble d'habitation de dépendances immédiates). La condition d'affectation à la résidence principale s'apprécie donc au jour de la cession de chacune des parties de l'immeuble. Il y aurait fraude si l'affectation était opportune comme une installation pendant quelques mois dans un appartement qui a été libéré par son locataire et que le propriétaire voudrait mettre en vente sans supporter l'impôt. La fraude sera évidente si le contribuable maintient sa résidence qualifiée alors de secondaire à l'endroit antérieur. La définition de la résidence principale Sont considérés comme des résidences principales: - les immeubles ou parties d'immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire; - les droits réels relatifs à ces biens. La résidence habituelle c'est le lieu où le contribuable vendeur réside habituellement pendant la majeure partie de l'année. Il s'agit d'une question de fait que l'administration apprécie sous le contrôle du juge de l'impôt. Il est considéré que lorsque le contribuable habite six mois dans un lieu, six mois dans un autre, la résidence principale est celle pour laquelle il bénéficie des abattements en matière de taxe d'habitation. La résidence doit être effective. Une occupation temporaire d'un logement ne peut être regardée comme suffisante pour donner au logement le caractère d'une résidence principale susceptible de bénéficier de l'exonération. Quand il y a doute et contestation de la part de l'Administration, c'est au contribuable de prouver par tous moyens le caractère effectif de la résidence. S'il s'agit un appartement dans un immeuble collectif (copropriété), seul le logement occupé doit être considéré comme résidence principale. Mais il est admis que le contribuable et sa famille peuvent occuper plusieurs logements dans une même copropriété et même dans des bâtiments différents, à condition qu'il n'y ait pas fraude. Lorsque dans un couple l'un des époux bénéficie d'un logement de fonction, ce logement constitue, en principe, sa résidence principale. Toutefois, lorsque le conjoint et les enfants du titulaire du logement de fonction résident effectivement et en permanence dans une autre habitation, cette dernière peut être considérée comme constituant l'habitation principale du foyer, toujours sous contrôle du juge. L'immeuble ou la partie d'immeuble doit, en principe, être affecté totalement à usage d'habitation, mais quand l'immeuble ou la partie d'immeuble cédé est totalement affecté à usage d'habitation et constitue par ailleurs le domicile commercial d'une entreprise, l'administration admet que la totalité de la plus-value puisse être exonérée, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies. Il en est ainsi lorsque l'activité exercée dans l'habitation ne nécessite ni locaux ni matériels professionnels spécifiques. De plus, lorsque l'immeuble ou la partie d'immeuble cédé est, pour partie, affecté à usage d'habitation et, pour partie, à usage professionnel, seule la fraction de la plus-value correspondant à la cession de la partie privative qui constitue la résidence principale du cédant peut être exonérée. Lorsque la cession porte uniquement sur l'usufruit ou sur la nue-propriété d'un immeuble détenu jusque-là en pleine propriété, l'exonération est applicable lorsque toutes les conditions sont par ailleurs remplies. Et si le logement constitue la résidence principale du seul usufruitier, seule la fraction de plus-value correspondant aux droits de l'usufruitier est susceptible de bénéficier de l'exonération; une ventilation du prix dans l'acte s'impose alors. Le bien doit être détenu directement par le cédant L'immeuble cédé doit constituer la résidence principale du propriétaire lui-même. Au cas d'indivision, la circonstance qu'un bien cédé par les indivisaires ait constitué la résidence principale de l'un d'eux n'est pas de nature ni à faire regarder celui-ci comme le propriétaire apparent de ce bien ni, par suite, à le placer hors du champ d'application des plus-values immobilières des particuliers. Les associés de sociétés soumises au régime fiscal des sociétés de personnes, comme les SCI, peuvent occuper, à titre de résidence principale, un immeuble ou une partie d'immeuble appartenant à la société et que celle-ci met, en droit ou en fait, gratuitement à sa disposition. En cas de vente de cet immeuble ou de cette partie d'immeuble, l'associé bénéficie de l'exonération prévue en matière d'habitation principale, comme s'il en avait été lui-même propriétaire, mais alors l'exonération ne porte que: - sur la fraction de l'immeuble occupé par l'associé à titre de résidence principale (prix à ventiler); - et sur la quote-part revenant à cet associé (sa part dans le capital de la société). L'exonération s'applique à la plus-value réalisée lors de la cession d'un immeuble appartenant à une société immobilière dotée de la transparence fiscale de l'article 1655 ter du CGI. L'exonération ne peut, en principe, s'appliquer aux immeubles occupés par les ascendants ou descendants du propriétaire, quand bien même ils appartiendraient au foyer fiscal du cédant. Toutefois comme déjà indiqué plus haut, lorsque deux appartements sont situés dans le même immeuble et que leur acquisition a été rendue nécessaire par le nombre des personnes à la charge du contribuable, l'administration admet que ces appartements forment une "unité d'habitation" et constituent, par voie de conséquence, la résidence principale de l'intéressé. La plus-value réalisée à l'occasion de la cession de l'un et l'autre de ces appartements est donc susceptible de bénéficier de l'exonération. Il en est de même pour un appartement situé dans le même ensemble immobilier et à la même adresse que la résidence principale du contribuable mais dans un bâtiment distinct, acquis dans le but d'agrandir la résidence principale et utilisé pour partie comme tel jusqu'à sa revente; il importe peu que le produit de la vente ait été immédiatement réinvesti dans un autre appartement contigu à l'appartement principal (Conseil d'Etat, 26 juillet 1991, req. n° 76.565).Il existe des règles particulières et une exonération spéciale pour les ressortissants de l'Union européenne vendant une propriété en France. Nous y consacrerons une fiche spéciale. €€http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnCode?commun=&code=CGIMPO00.rcv€- Code général des impôts€€