L'engagement de location ne peut recevoir la qualification de bail commercial

Ne peut être qualifié de bail commercial, le bail d'un terrain nu d'une surface de 1'000 mètres carrés consenti à une société d'aménagement de paysage ; peu importe que le terrain soit encombré de compost et de cabanes pour garder les outils et véhicules.

Aux termes de l'art. 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'art. 545 du Code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l'article L 321-1 du Code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Conformément aux dispositions de l'art. L322-2, du Code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des art. L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L'appel, en l'espèce, porte sur l'indemnité de dépossession, et notamment sur le titre d'occupation.

S'agissant de la date de référence, en application de l'art. L 322-du Code de l'expropriation et de l'article L 213-6 du Code de l'urbanisme, le bien objet de la procédure étend soumis au droit préemption, le premier juge a exactement retenu la date à laquelle le plan local d'urbanisme de la commune de la Queue en Brie a été modifié pour la dernière fois soit le 31 décembre 2013.

S'agissant des données d'urbanisme, il s'agit d'un terrain de 1000 m2, partie de la parcelle cadastrée section AV numéro 54 d'une superficie totale de 22'453 m2 ; dans le procès-verbal de transport du 3 mai 2016, le premier juge a indiqué qu'il s'agit d'une société d'aménagement de paysage, que le terrain est encombré de compost, de cabanes pour garder les outils et les véhicules, que le gérant a indiqué avoir des chantiers dans les environs, qu'il a été victime de vandalisme et que les outils ont été volés ; cette parcelle est située en zone UX à la date de référence, correspondant à une zone d'activités économiques à vocation d'industrie, de services, d'activités tertiaires ou artisanales et d'activité commerciale ; cette parcelle est occupée par la SARL La Fleur Paysagiste qui exerce une activité de services d'aménagement paysager, avec un bail d'une durée de 9 ans qui commence à courir à compter du 1er janvier 2011.

S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, c'est celle de la première instance, soit le 26 juin 2017.

Aux termes de l'art. L145-1 du Code de commerce les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :
1° aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue d'une utilisation jointe ;
2° aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées'soit avant, soit après le bail 'des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès des propriétaires.

En l'espèce le procès-verbal de transport en date du 3 mai 2016 qui fait foi jusqu'à inscription de faux mentionne que : "le terrain est encombré de compost, de cabanes pour garder les outils et de véhicules" ; les 5 photographies produites par la SARL La Fleur Paysagiste confirment qu'il s'agit bien de cabanes, qui ne correspondent pas au caractère de stabilité et de permanence exigé par le texte susvisé.

L'engagement de location ne pouvant recevoir la qualification de bail commercial, le premier juge a exactement dit que la SARL La Fleur Paysagiste ne pouvait se voir allouer une indemnité principale pour éviction commerciale.