Le vendeur condamné au paiement de la clause pénale prévue au compromis de vente

 

Le vendeur ne peut en aucun cas se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive pour obtenir la caducité du compromis de vente, puisque celle-ci n’est stipulée que dans le seul intérêt de l’acquéreur.

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Aux termes de leurs conclusions d’appel, Mme X et M. X, vendeurs, qui ne reprennent pas les moyens développés devant le premier juge, soutiennent essentiellement que le compromis de vente du 25 février 2015 serait caduc, faute pour les acquéreurs d’avoir justifié d’une offre de prêt de la banque au plus tard dans les deux mois, soit au plus tard le 25 avril 2015. La clause pénale ne pourrait donc leur être réclamée.

Le compromis de vente, qui figure dans les pièces produites par Mme Z et M. A, acquéreurs, en première instance, produites en appel par les appelants, prévoit, dans la clause intitulée «condition suspensive d’obtention de prêt», que «le compromis est soumis en faveur de l’acquéreur et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées».

Ainsi, le vendeur ne peut en aucun cas se prévaloir de la non-réalisation de cette condition suspensive pour obtenir la caducité du compromis de vente, puisque celle-ci n’est stipulée que dans le seul intérêt de l’acquéreur.

Le moyen est donc inopérant.

Mme X et M. X soutiennent en deuxième lieu que les acquéreurs auraient eu un comportement fautif et qu’ils n’avaient aucun intérêt à obtenir la réitération de l’acte.

Toutefois, les développements des appelants sont particulièrement confus sur ce point, et force est de constater qu’aucun comportement fautif des acquéreurs n’est établi. En effet, c’est bien Mme X et M. X qui ne se sont pas présentés le jour de la réitération de l’acte devant notaire, les acquéreurs, présents, souhaitant au contraire pouvoir réitérer la vente.

Les appelants ne renouvellent pas les griefs développés à l’égard de l’agence immobilière, au demeurant non concernée par le présent litige.

La non réitération de la vente est imputable à Mme X seule qui a refusé de se présenter pour signer l’acte, puisque, selon les termes du courrier de son avocat en date du 10 juin 2015, elle avait alors décidé de renoncer à cette vente, pour des motifs étrangers aux acquéreurs à l’égard desquels elle ne formulait alors aucun reproche.

Le compromis de vente du 25 février 2015 contient une clause pénale aux termes de laquelle «au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de trente et un mille six cents euro (31.600,00 EUR) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts.

Il est ici précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l’une des parties dans la mesure où il n’a pas permis de remplir toutes les conditions d’exécution de la vente.»

Il résulte des éléments produits que toutes les conditions suspensives étaient levées, ou que la caducité du compromis ne pouvait plus être invoquée par l’une quelconque des parties au jour de la convocation devant le notaire pour réitérer la vente, de sorte que seule la faute de Mme X est à l’origine de l’absence de réitération.

C’est donc à juste titre que le premier juge a retenu que le vendeur était tenu au paiement de la clause pénale.

Toutefois, il convient de retenir que seule Mme X est venderesse à l’acte, son époux, M. X, n’étant intervenu que pour consentir à la vente du domicile familial dont il n’est pas propriétaire. M. X, qui n’est pas vendeur, n’est donc pas tenu par les clauses du compromis.

Aussi, le jugement déféré sera réformé en ce qu’il a prononcé la condamnation in solidum des deux époux, et seule Mme X sera condamnée au paiement de la clause pénale.

L’article 1152 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en l’espèce, dispose que, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, il est constant que Mme Z et M. A, ont acquis en cours d’instance un autre bien en octobre 2015, et qu’ainsi les frais qu’ils avaient engagés pour l’achat de la maison de Mme X n’ont pas été perdus en totalité. Le préjudice qu’ils ont subi du fait de l’échec de la vente litigieuse est ainsi nécessairement limité et dans ces conditions, le montant de la clause pénale apparaît manifestement excessif.

Il convient donc de le réduire et Mme X sera condamnée à payer la somme de 15.000 EUR à ce titre.