En vertu de l’article 1641 du ode civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
Il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d’un vice :
— inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,
— présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose,
— existant antérieurement à la vente, au moins en l’état de germe,
— n’étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n’étant pas tenu ' des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même’ conformément à l’article 1642 du code civil.
L’article 1643 du Code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas il n’ait été stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. Pour écarter l’application d’une clause contractuelle d’exclusion de la garantie des vices cachés, l’acheteur doit rapporter la preuve de la mauvaise foi du vendeur profane.
Sur ce,
En l’espèce, il est amplement établi par le rapport d’expertise judiciaire que la cause des infiltrations réside dans la faiblesse de la pente de la toiture non conforme aux règles de l’art en la matière. Il est établi par le rapport d’expertise judiciaire que les travaux réalisés en 2010 par un couvreur professionnel n’avaient pas permis de résoudre ce problème de pente. Ce vice de défectuosité de la toiture est interne à l’immeuble et antérieur à la vente. Il porte atteinte à la fonction d’étanchéité de la toiture de l’extension et donc à la destination d’immeuble d’habitation du bien vendu.
Par ailleurs, pour les motifs explicités par la cour relativement à la date de découverte du vice, il apparaît que ce vice de défectuosité de la toiture n’était pas apparent pour un acquéreur profane et que M. X et Mme Y n’en avait pas été informés par le vendeur.
Les acquéreurs apportent donc la preuve de l’existence d’un vice caché, interne et grave au sens de l’article précité.
L’acte de vente stipulant une clause de non garantie des vices cachés, il convient de déterminer si le vendeur était de bonne de mauvaise foi, c’est-à-dire s’il connaissait l’existence du vice dans son ampleur et ses conséquences.
En l’espèce, il ressort de l’expertise judiciaire que la toiture de l’extension a été refaite en 1994 alors que M. Z en été propriétaire. Aucune indication n’est fournie sur les modalités de réalisation de ces travaux. Les acquéreurs soutiennent que c’est M. Z qui a personnellement procédé à ces travaux de sorte qu’il doit être considéré comme ayant la qualité de constructeur. Pour sa part, le vendeur, sans affirmer ni prouver que ces travaux auraient été faits par une entreprise professionnelle, plaide qu’aucun des rapports d’expertise, tant amiable que judiciaire ne détaillent les travaux de construction qu’il aurait pu exécuter.
Pour autant, M. Z conclut en ces termes : « (…) les acquéreurs avaient également une parfaite connaissance de l’origine des infiltrations, lesquelles provenaient d’un problème de pente non conforme au niveau de la toiture, tel que le vendeur le leur avait indiqué lors de la vente du bien. » Il ne saurait donc sans se contredire affirmer qu’il avait au moment de la vente informé les acquéreurs sur l’existence des infiltrations et du défaut de pente de la toiture (ce qu’il ne prouve pas), et dans le même temps, soutenir qu’il n’en avait pas connaissance.
Il résulte donc de son propre aveu qu’il avait connaissance du problème de pente, de sorte qu’il ne saurait se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente.
- Cour d'appel de Douai, Chambre 1 section 1, 2 juillet 2020, RG n° 18/0645