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Le 08 août 2012
Pour les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière (SPI) réalisées à compter de l'entrée en vigueur de la loi de finances de 2012, les règles d'assiette du droit de 5 % sont modifiées
Pour les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière (SPI) réalisées à compter de l'entrée en vigueur de la loi de finances de 2012, les règles d'assiette du droit de 5 % sont modifiées et définies par la loi de finances 2012 (loi art. 5 ; CGI art. 726-II modifié).
Pour les cessions réalisées à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi, l'assiette du droit d'enregistrement comprend, à concurrence de la fraction des titres cédés :
- la valeur des biens immobiliers détenus, directement ou indirectement, par le biais d'autres personnes morales à prépondérance immobilière, après déduction du seul passif afférent à l'acquisition de ces biens et droits immobiliers;
- ainsi que la valeur réelle des autres éléments d'actifs bruts.
Pour le calcul de la base taxable, il est donc fait abstraction du passif autre que celui lié à l'acquisition de l'actif immobilier. L'affectation de l'immeuble est indifférente. Ce dernier peut être occupé par les associés ou donné en location.
L'assiette de ce droit auparavant était constituée par la valeur nette des parts cédées, après déduction des emprunts contractés par la société à prépondérance immobilière. {{La nouvelle disposition met fin à la pratique selon laquelle la cession de participations dans des SPI est souvent précédée de l'apport de dettes en compte courant de la société afin de minorer l'assiette des droits d'enregistrement.}}
La règle concerne toutes les sociétés à prépondérance immobilière et pas uniquement les SCI de gestion, quels que soient le régime fiscal de fonctionnement de la société et sa forme. Sont toutefois exclues de cette mesure les sociétés civiles de placement immobilier offert au public.
On rappelle qu'est à prépondérance immobilière la personne morale, quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d'instruments financiers ou sur un système multilatéral de négociation et dont l'actif est, ou a été au cours de l'année précédant la cession des participations en cause, principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales, quelle que soit leur nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d'instruments financiers ou sur un système multilatéral de négociation et elles-mêmes à prépondérance immobilière. Toutefois, les organismes d'habitations à loyer modéré(HLM) et les sociétés d'économie mixte (SEM) exerçant une activité de construction ou de gestion de logements sociaux ne sont pas considérés comme des personnes morales à prépondérance immobilière (CGI art. 726-I-2°).
Les cessions de participations de sociétés à prépondérance immobilière (SPI) restent donc soumises au droit d'enregistrement au taux de 5 %, mais sur une assiette différente.
Pour les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière (SPI) réalisées à compter de l'entrée en vigueur de la loi de finances de 2012, les règles d'assiette du droit de 5 % sont modifiées et définies par la loi de finances 2012 (loi art. 5 ; CGI art. 726-II modifié).
Pour les cessions réalisées à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi, l'assiette du droit d'enregistrement comprend, à concurrence de la fraction des titres cédés :
- la valeur des biens immobiliers détenus, directement ou indirectement, par le biais d'autres personnes morales à prépondérance immobilière, après déduction du seul passif afférent à l'acquisition de ces biens et droits immobiliers;
- ainsi que la valeur réelle des autres éléments d'actifs bruts.
Pour le calcul de la base taxable, il est donc fait abstraction du passif autre que celui lié à l'acquisition de l'actif immobilier. L'affectation de l'immeuble est indifférente. Ce dernier peut être occupé par les associés ou donné en location.
L'assiette de ce droit auparavant était constituée par la valeur nette des parts cédées, après déduction des emprunts contractés par la société à prépondérance immobilière. {{La nouvelle disposition met fin à la pratique selon laquelle la cession de participations dans des SPI est souvent précédée de l'apport de dettes en compte courant de la société afin de minorer l'assiette des droits d'enregistrement.}}
La règle concerne toutes les sociétés à prépondérance immobilière et pas uniquement les SCI de gestion, quels que soient le régime fiscal de fonctionnement de la société et sa forme. Sont toutefois exclues de cette mesure les sociétés civiles de placement immobilier offert au public.
On rappelle qu'est à prépondérance immobilière la personne morale, quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d'instruments financiers ou sur un système multilatéral de négociation et dont l'actif est, ou a été au cours de l'année précédant la cession des participations en cause, principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales, quelle que soit leur nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d'instruments financiers ou sur un système multilatéral de négociation et elles-mêmes à prépondérance immobilière. Toutefois, les organismes d'habitations à loyer modéré(HLM) et les sociétés d'économie mixte (SEM) exerçant une activité de construction ou de gestion de logements sociaux ne sont pas considérés comme des personnes morales à prépondérance immobilière (CGI art. 726-I-2°).
Les cessions de participations de sociétés à prépondérance immobilière (SPI) restent donc soumises au droit d'enregistrement au taux de 5 %, mais sur une assiette différente.