Par acte sous signature privée du 1er mai 1997, l'Office public de l'habitat de l'Aisne a consenti conjointement et solidairement à Monsieur Maxime S à Madame Catherine R, concubines, un bail à usage d'habitation portant sur un logement sis [...].
En face de ce logement, se situe une propriété portant le numéro 76 ; les deux immeubles sont tous deux séparés par une servitude de passage de droit privé, nécessaire aux deux bâtiments.
Par courrier simple du 7 janvier 2014, Monsieur Joël L, propriétaire du numéro 76 a interpellé l'OPH de l'Aisne, lui faisant part de diverses difficultés rencontrées avec les concubins S et R : l'inaccessibilité et l'appropriation du passage (fermeture du passage par un cadenas, dépôt de tonneaux, de cuves, de métaux, de planches...), ainsi que les nuisances olfactives causées par l'absence d'entretien du terrain et la présence de plusieurs animaux (chiens de grande taille, poules et lapins).
Le bailleur a porté le litige devant ja justice,
Il convient de prononcer la résiliation du bail d'habitation pour manquement des locataires à leur obligation de jouissance paisible, prévue par l'arti 1728 du Code civil et par l'art. 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Le bailleur a été alerté, à plusieurs reprises depuis 2014, tant par le maire que par le voisinage, des nuisances sonores et olfactives causées par la présence de divers animaux sur le terrain - mal, voire non entretenu - des locataires. Il ressort des différentes pièces communiquées que les locataires disposent de plusieurs chiens de grande taille - 2 à 4 bergers allemands selon les photos produites - ne cessant d'aboyer, mais aussi de poules dont les excréments et l'odeur nauséabonde associée ont attiré nombre de rats sur la propriété. Ces troubles ont d'ailleurs fait l'objet d'un constat par huissier, lequel a relevé dans son procès-verbal que « le jardin est dans un état déplorable avec présence de chiens bruyants mais également de poules. Il n'y a plus d'herbe dans le jardin mais beaucoup d'excréments d'animaux et l'odeur y est forte. De nombreux détritus jonchent le sol du jardin, utiles selon le locataire à ses animaux ». Il découle encore des éléments versés au dossier que plusieurs locataires, ayant successivement résidé dans l'immeuble en face, se sont plaints de l'insalubrité du jardin, ainsi que des insultes proférées par les locataires à leur égard ou à l'encontre de leurs enfants. Les voisins ont également témoigné de l'impossibilité de jouir pleinement de leur jardin - étendre le linge, organiser des barbecues ... -, craignant encore que les chiens ne parviennent à passer la clôture, constituée d'un grillage peu renforcé de plus ou moins un mètre de hauteur, et ne les agressent.
Malgré les relances de la mairie et du bailleur, les troubles persistent. Il est également établi que les locataires ont encombré, de 2014 à 2017, le passage commun avec l'immeuble situé en face, en entreposant divers objets imposants (bois, tracteur, ferraille). Ces manquements graves et répétés justifient la résiliation du bail.
- Cour d'appel d'Amiens, Chambre civile 1, 2 avril 2019, RG N° 17/03791