Le droit à commission de l'agent immobilier qui a fait visiter le bien

Dès lors que le fondement retenu est celui de l'art. 6 de la loi du 2 juill. 1970, le montant de la somme allouée ne saurait en effet être moindre que celui de la commission prévue contractuellement
La SARL PALAUSSE IMMOBILIER, agent immobilier, a incontestablement, et ce dès l'assignation délivrée aux époux M, mandants vendeurs, fondée son action sur l'art. 6 de la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janv. 1970 , de sorte que le fondement de sa demande ne procède d'aucune ambiguïté.

Aux termes des dispositions de cet article, lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause recevra application.

En l'espèce, s'agissant d'un mandat de vente non exclusif, celui-ci comportait une clause ouvrant droit à commission, laquelle figurait au verso du contrat en ces termes : "{REMUNERATION : cette désignation de la partie ayant la charge de la commission ne préjudicie pas au droit pour l'agence d'obtenir, de toute partie à laquelle son éviction serait imputable, la réparation du préjudice causé à l'agence par la réalisation de l'opération sans son entremise avec toute personne ayant été informée ou présentée par l'agence, ce préjudice ne pouvant être inférieur à la commission que l'agence aurait dû percevoir si elle avait été évincée}".

L'assignation, expressément fondée par ailleurs sur l'art. 6 de la loi Hoguet reprend également les termes mêmes de cette clause.

La rédaction de cette clause, se référant maladroitement et inutilement aux termes de "réparation d'un préjudice" ne prive pas pour autant l'intimée de fonder son action sur le droit spécial résultant l'art. 6 de la loi Hoguet et non sur les dispositions générales régissant la responsabilité contractuelle.

{{Or, il s'évince de l'application de ces dispositions spéciales que lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire d'un mandat, fait visiter à une personne l'immeuble mis en vente et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue par l'entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l'immeuble et des circonstances ou fautes de l'agent immobilier.}}

Cette présomption, issue des dispositions de l'art. 6 précité, dispense l'agent immobilier de démontrer la faute du vendeur ou de l'acquéreur auquel il s'adresse.

Par ailleurs, les termes mêmes de la clause contractuelle précitée permettaient à l'agent immobilier {{de s'adresser, selon son choix, au
vendeur aussi bien qu'à l'acquéreur}}, son éviction de la réalisation de la vente pouvant être imputable à l'un comme à l'autre.

Dès lors, si les appelants organisent leur défense en se référant aux principes de la responsabilité contractuelle pour dénier l'existence d'une faute de leur part ou se prétendre exonérés par la faute de l'acquéreur qu'ils n'ont cependant pas estimé devoir mettre dans la cause, ces moyens de défense sont inopérants.

En effet, la production conjointe du mandat de vente portant une clause de droit à commission, du bon de visite daté et signé de l'acquéreur, et de l'attestation du notaire de l'acte authentique de la vente dont il était manifestement exclu, suffit à l'agent immobilier pour prouver que la vente s'était réalisée en définitive sans son entremise alors qu'il avait bien fait visité à cet acquéreur, au cours de la période de validité du mandat, l'immeuble objet dudit mandat.

Ces seuls éléments suffisent donc à faire valoir son droit à commission sur le fondement de l'art. 6 de la loi Hoguet.

Il s'évince de ces dispositions légales et de la présomption qui en résulte que l'éventuel débat entre le vendeur et l'acquéreur, quant à la question de l'imputabilité de l'éviction de l'agent immobilier de l'opération de la vente, ne concerne pas l'agent immobilier et ne peut lui être opposé.

C'est surabondamment, ainsi qu'elle le dit elle-même, que l'intimée (l'agence) reprend dans ses dernières écritures la démonstration d'une faute des appelants qui s'évince de la chronologie des faits, notamment en ce que la dénonciation du mandat est intervenue deux jours seulement après la visite faite par le futur acquéreur.

C'est également inutilement que le premier juge a retenu qu'en laissant l'acquéreur traiter directement avec eux et signer hors la présence de l'agence l'acte authentique de vente, alors qu'elle lui avait présenté le bien, les époux M ont commis une faute de nature contractuelle ayant privé le mandataire de la réalisation de la vente et que ceux-ci "{ont fait preuve d'un comportement déloyal en évinçant la société PALUSSE IMMOBILIER, alors que sans son intervention, ils n'auraient jamais rencontré l'acquéreur}".

Cependant, nonobstant ces moyens surabondants induits par les écritures des parties, le premier juge fonde implicitement mais clairement son dispositif sur les dispositions de l'art. 6 de la loi n° 70-9 du 2 janv. 1970, en ce que la condamnation prononcée à l'encontre des époux M au paiement de la somme de 9.000 euro à la société PALAUSSE immobilier, l'est bien "au titre de sa commission" et non à titre de dommages et intérêts.

Dès lors que le fondement retenu est celui de l'art. 6 de la loi du 2 janv. 1970, le montant de la somme allouée ne saurait en effet être moindre que celui de la commission prévue contractuellement, aux motifs qu'il réparerait une simple perte de chance, alors que, dans cette hypothèse, le droit à commission de l'agent immobilier ne procède pas d'une allocation de dommages et intérêts et ne saurait en conséquence s'analyser ici comme une perte de chance.

Le jugement de première instance est confirmé en toutes ses dispositions.