Le contrat de réservation (contrat préliminaire) est facultatif et indépendant du contrat de vente en EFA

Suivant acte notarié du 19 juillet 2007, M. B a acheté, dans une perspective d'investissement, en l'état futur d'achèvement à la SCICV la Timonière un appartement T3 et une place de stationnement constituant les lots numéro 30 et 52 dans un immeuble en copropriété dénommé [...], moyennant le prix de 160'390 euro.

Ce contrat faisait suite au contrat prélimlinaire dit de réservation signé le 9 février 2007 par M. B lequel avait été démarché par Monsieur Éric M, conseiller en investissement indépendant déclarant intervenir pour le groupe Omnium finance.

Pour financer cette acquisition, M. B a souscrit auprès de la société BNP Paribas invest Immo un prêt d'un montant de 166'840 euro au taux initial de 3,95 % variable, remboursable sur une durée de 27 ans, garanti par un contrat d'assurance groupe souscrit par la banque auprès de CNP assurances. Faute de locataires, il a été en difficultés pour faire face aux charges d'emprunt et il a obtenu le 10 août 2010 du juge des référés un report du paiement des échéances de prêts pendant une durée de deux ans.

Mécontent des conditions dans lesquelles il avait été amené à souscrire à cet investissement, il a, les 20 et 21 février 2012, fait assigner la SCICV la Timonière, la société Omnium finance, la société BNP Paribas personal finance, M. Éric M et le notaire devant le TGI du Mans en annulation du contrat de vente et du contrat de prêt et indemnisation de ses préjudices.

Le contrat de réservation (contrat préliminaire) est facultatif et indépendant du contrat de vente. Les deux contrats ne sont pas unis par un lien d'indivisibilité de sorte que la nullité du contrat de réservation n'emporte pas de plein droit nullité du contrat de vente et inversement.

Il peut être considéré en l'espèce que si l'action en nullité du contrat de réservation et l'action en nullité du contrat de vente ne peuvent qu'être considérées comme ressortant de demandes distinctes, elles tendent à un seul et même but. Il s'en déduit que l'assignation en annulation du contrat de vente a interrompu toute prescription, tenant tant au contrat de réservation qu'au contrat de vente en la forme authentique, et que, par conséquent, le réservataire disposait d'un nouveau délai de cinq ans pour former toute demande se rapportant à ces deux conventions successivement signées dans le cadre de la même opération.

Le contrat de réservation souscrit par démarchage à domicile est nul dès lors qu'il ne mentionne pas le nom du démarcheur, ne précise pas l'adresse du lieu de conclusion du contrat, n'indique pas le taux nominal de l'intérêt mais simplement le montant du prêt que le réservataire entend souscrire d'un organisme tiers prêteur. S'il comporte un formulaire de renonciation et de rétractation visant à la fois les dispositions des art. L. 121-25 du Code de la consommation et L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, il n'est pas contesté que sur l'original du contrat, ce formulaire ne comporte pas l'adresse au verso et ampute une partie du contrat s'il est découpé.

Le contrat de réservation annulé étant privé de tous effets, la notification initiale de la possibilité de se rétracter dans les conditions édictées par l'art. L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation est réputée non avenue de sorte que cette formalité devait être renouvelée avant signature de l'acte authentique. En effet, lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ce qui est le cas en l'espèce en raison de l'annulation du contrat de réservation, l'acquéreur non professionnel doit disposer d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification de la remise du projet d'acte. Il y a donc lieu de prononcer la nullité du contrat de vente définitif faute de notification du droit de rétractation.