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Le 03 juin 2013
En conséquence et par application de l'art. 1743 du Code civil, ce bail est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé du bail, et celui-ci ne peut opposer aux époux B les énonciations de son acte d'acquisition selon lesquelles l'immeuble vendu est libre de bail et d'occupation
Les époux B se prévalent d'un bail établi le 2 juill. 1996 signé avec M. Maurice L, précédent propriétaire, et portant sur des locaux en sous-sol à usage exclusif d'habitation, pour un loyer trimestriel de 1.600 F soit 243,92 EUR.
La SCI Ines, acquéreur, ne peut utilement qualifier ce contrat de faux grossier alors que les époux B occupent effectivement les lieux, ainsi qu'il résulte des attestations de ...., qui attestent que les époux B occupaient les lieux depuis "20 ans" ou depuis les années 1980.
L'ancienneté de cette occupation est encore corroborée par les pièces versées au dossier et notamment les actes de naissance des enfants du couple, Besna née le 12 avril 1988, Samy né le 20 mai 1995, Chayma née le 16 novembre 1999 et dans lequel il est indiqué que les parents demeurent [...].
L'accord de M. L pour occuper les locaux est démontré par la production de quittances établies en son nom et portant son tampon.
Ces quittances concernent des périodes antérieures au bail produit, mais cet état de fait, au lieu de discréditer la validité du bail produit, ne peut que la conforter et apporter la preuve de l'ancienneté des relations locatives entre M. L et les époux B de sorte que les contestations de la SCI Ines sur la validité du bail qui lui est opposé, qui ne résultent que de ses seules affirmations, et qui sont contredites par l'ensemble des éléments de preuve versés au dossier, ne peuvent qu'être écartées.
Le bail a date certaine au décès de Maurice L intervenu le 14 juill. 2001, en application de l'art. 1328 du Code civil.
En conséquence et par application de l'art. 1743 du Code civil, ce bail est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé du bail, et celui-ci ne peut opposer aux époux B les énonciations de son acte d'acquisition selon lesquelles l'immeuble vendu est libre de bail et d'occupation, puisque les époux B ne sont pas partie à l'acte de vente et sont étrangers aux énonciations qu'il contient, et qui ne sauraient conduire à contourner les dispositions protectrice découlant de l'art. 1743 du Code civil.
En conséquence les considérations de la SCI Ines sur l'existence d'un bail verbal qui aurait été consenti aux époux B trouvés dans les lieux lors de l'achat sont totalement inopérantes.
La consistance du bail est prouvé par le contrat écrit établi le 2 juillet 1996, le montant du loyer est donc de 1.600 F (243,92 EUR) par trimestre soit 81,307 EUR par mois outre 600 F (91,47 EUR de charge par trimestre soit 30,49 EUR par mois).
La société Ines a acquis le 24 avr. 2002, elle est depuis cette date investie des droits et obligations du bailleur.
Selon commandement de payer du 21 sept. 2010 elle a réclamé le paiement des loyers à compter du 1er sept. 2005 soit 61 mois sur la base d'un loyer mensuel de 400 EUR.
Ce commandement vise le prétendu bail verbal du 24 avr. 2002, mais cette inexactitude n'a pas pour effet de supprimer l'exigibilité de la dette de loyer comme le soutiennent les époux B, car les loyers sont exigibles au terme convenu en application de l'art. 7 de la loi du 6 juill. 1989, sans qu'une mise en demeure préalable soit nécessaire.
En conséquence la SCI Ines est fondée à réclamer le paiement des loyers sur la base contractuelle de 81,31 EUR par mois soit pour 61 mois 4.959,91 EUR sans qu'il y ait lieu à paiement de charges, aucun document de nature à justifier le montant des charges réclamées dans le commandement n'étant produit.
Les époux B se prévalent d'un bail établi le 2 juill. 1996 signé avec M. Maurice L, précédent propriétaire, et portant sur des locaux en sous-sol à usage exclusif d'habitation, pour un loyer trimestriel de 1.600 F soit 243,92 EUR.
La SCI Ines, acquéreur, ne peut utilement qualifier ce contrat de faux grossier alors que les époux B occupent effectivement les lieux, ainsi qu'il résulte des attestations de ...., qui attestent que les époux B occupaient les lieux depuis "20 ans" ou depuis les années 1980.
L'ancienneté de cette occupation est encore corroborée par les pièces versées au dossier et notamment les actes de naissance des enfants du couple, Besna née le 12 avril 1988, Samy né le 20 mai 1995, Chayma née le 16 novembre 1999 et dans lequel il est indiqué que les parents demeurent [...].
L'accord de M. L pour occuper les locaux est démontré par la production de quittances établies en son nom et portant son tampon.
Ces quittances concernent des périodes antérieures au bail produit, mais cet état de fait, au lieu de discréditer la validité du bail produit, ne peut que la conforter et apporter la preuve de l'ancienneté des relations locatives entre M. L et les époux B de sorte que les contestations de la SCI Ines sur la validité du bail qui lui est opposé, qui ne résultent que de ses seules affirmations, et qui sont contredites par l'ensemble des éléments de preuve versés au dossier, ne peuvent qu'être écartées.
Le bail a date certaine au décès de Maurice L intervenu le 14 juill. 2001, en application de l'art. 1328 du Code civil.
En conséquence et par application de l'art. 1743 du Code civil, ce bail est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé du bail, et celui-ci ne peut opposer aux époux B les énonciations de son acte d'acquisition selon lesquelles l'immeuble vendu est libre de bail et d'occupation, puisque les époux B ne sont pas partie à l'acte de vente et sont étrangers aux énonciations qu'il contient, et qui ne sauraient conduire à contourner les dispositions protectrice découlant de l'art. 1743 du Code civil.
En conséquence les considérations de la SCI Ines sur l'existence d'un bail verbal qui aurait été consenti aux époux B trouvés dans les lieux lors de l'achat sont totalement inopérantes.
La consistance du bail est prouvé par le contrat écrit établi le 2 juillet 1996, le montant du loyer est donc de 1.600 F (243,92 EUR) par trimestre soit 81,307 EUR par mois outre 600 F (91,47 EUR de charge par trimestre soit 30,49 EUR par mois).
La société Ines a acquis le 24 avr. 2002, elle est depuis cette date investie des droits et obligations du bailleur.
Selon commandement de payer du 21 sept. 2010 elle a réclamé le paiement des loyers à compter du 1er sept. 2005 soit 61 mois sur la base d'un loyer mensuel de 400 EUR.
Ce commandement vise le prétendu bail verbal du 24 avr. 2002, mais cette inexactitude n'a pas pour effet de supprimer l'exigibilité de la dette de loyer comme le soutiennent les époux B, car les loyers sont exigibles au terme convenu en application de l'art. 7 de la loi du 6 juill. 1989, sans qu'une mise en demeure préalable soit nécessaire.
En conséquence la SCI Ines est fondée à réclamer le paiement des loyers sur la base contractuelle de 81,31 EUR par mois soit pour 61 mois 4.959,91 EUR sans qu'il y ait lieu à paiement de charges, aucun document de nature à justifier le montant des charges réclamées dans le commandement n'étant produit.
Référence:
Référence:
- C.A. d'Aix-en-Provence, 11e ch., sect. B, 10 janv. 2013, RG n° 2013/9