L’ancienneté du bail à ferme ne constitue nullement une immunité du preneur

L’art. L.411-31 du Code rural et de la pêche maritime dispose que le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie de :

«1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition».

Les bailleurs justifient avoir mis en demeure le preneur de lui régler la somme de 1'830,47 EUR au titre des fermages échus en novembre 2016 et novembre 2017, par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé par le destinataire le 14 mars 2018. Cette mise en demeure rappelait les termes de l’art. L.411-31 du Code rural et de la pêche maritime.

Par courrier dont l’accusé de réception a été signé par le destinataire le 23 juin 2018, les bailleurs ont mis le preneur en demeure de leur payer les fermages échus en novembre 2016 et novembre 2017, en rappelant également les termes de l’article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime.

Les deux mises en demeure étant restées infructueuses, les bailleurs disposaient donc d’un motif pour solliciter la résiliation judiciaire du bail rural.

Les motifs de résiliation judiciaire s’appréciant au jour de la demande en justice, la résiliation du bail est encourue lorsque les mises en demeure sont restées infructueuses au-delà du délai de trois mois, et si les paiements tardifs ne sont pas excusés par des raisons sérieuses et légitimes, l’acceptation ultérieure de paiements par le bailleur ne constituant pas une renonciation à son droit acquis d’invoquer la résiliation du bail.

Le preneur, à qui incombe la charge de la preuve du paiement, n’établit pas que les fermages visés par les deux mises en demeure précitées, ont été réglés au jour de la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux le 15 octobre 2018. Le jugement énonce d’ailleurs que fermages litigieux ont été réglés le 15 janvier 2019 selon les déclarations des bailleurs.

Il n’est ni allégué ni justifié de raisons sérieuses et légitimes permettant d’excuser le retard de paiement des fermages échus en novembre 2016 et novembre 2017. Au vu de ces considérations, le tribunal ne pouvait pas rejeter la demande de résiliation qui est parfaitement fondée, même en invoquant l’ancienneté du bail qui ne constitue nullement une immunité du preneur quant à l’inexécution de l’obligation essentielle du bail lui incombant. Le premier fermage impayé, échu en novembre 2016, est ainsi demeuré impayé pendant près de deux ans avant l’introduction de l’instance et l’envoi de deux mises en demeure régulières.

Le jugement sera donc infirmé, sauf en ce qu’il a condamné M. Z aux dépens. La résiliation du bail sera donc prononcée avec l’expulsion du preneur des parcelles et bâtiments objets du bail, à défaut de départ des lieux. Il sera rappelé que le sort des meubles demeurés dans les lieux lors de l’expulsion est régi par les dispositions des art. L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

À compter de la présente décision, M. Z, le fermier, n’ayant aucun droit ni titre pour continuer à occuper les biens objets du bail, le maintien dans les lieux est de nature à causer un préjudice aux bailleurs qu’il convient d’indemniser en fixant à 100 EUR par mois le montant de l’indemnité d’occupation due par M. Z jusqu’à libération effective des lieux. Cette indemnisation forfaitaire comprend les charges mentionnées par les appelants.