L'agent immobilier doit vérifier préalablement l'efficacité juridique du compromis de vente

M. X soutient que l’agence immobilière a commis une faute en omettant sciemment de l’avertir du contentieux de la conformité du bien au règlement de copropriété avant la signature du compromis, qui lui a causé un préjudice résultant de l’introduction d’une procédure judiciaire et de la suspension de son projet immobilier en raison de cette procédure. La société Trois Tours Immobilier indique qu’elle n’a commis aucune faute, les travaux effectués par M. Y n’ayant pas modifié la destination des lieux et n’ayant pas nécessité d’autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires. Elle considère également qu’il ne peut être alloué de dommages et intérêts du seul fait de la procédure diligentée à l’encontre de l’acquéreur.

L’article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable à la cause, dispose que «tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer».

En application de cette disposition, l’agent immobilier qui prête son concours à la rédaction d’un acte doit s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique dudit acte, même à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté.

En l’espèce, l’agent immobilier a rédigé le compromis de vente comportant mention des travaux réalisés par le vendeur au sous-sol et modifiant la configuration des lieux décrite dans le règlement de copropriété. L’agent immobilier connaissait également les lieux et savait que des chambres avaient été aménagées au sous-sol, ce qui constituait une difficulté tant au regard des règles de copropriété que des règles administratives. Ainsi, du fait de sa qualité de professionnelle de l’immobilier, la société Trois Tours immobilier ne pouvait ignorer les conditions légales sur la mise à disposition d’un sous-sol aux fins d’habitation, ainsi qu’il résulte de l’article L.1331-22 du code de la santé publique.

Il appartenait ainsi à l’agent immobilier de s’informer auprès de son mandant sur la régularité des travaux réalisés et de la location de pièces d’habitation en sous-sol, et de porter ces éléments à la connaissance de l’acquéreur.

La société Trois Tours Immobilier qui n’a pas procédé à ces vérifications a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle à l’égard de M. X. Elle n’a en outre pas procédé à la formalisation du protocole de révocation du compromis de vente, ainsi que le notaire chargé de la vente lui avait demandé.

M. X a subi un préjudice résultant de la faute de l’agent immobilier, consistant dans le fait qu’il s’est engagé aux termes d’un compromis de vente dont l’efficacité juridique n’avait pas préalablement vérifiée par l’agent immobilier. En revanche, il ne peut se prévaloir d’un préjudice qui résulterait de la suspension de son projet immobilier durant l’instance, qui n’est que la conséquence de l’obstination du vendeur à soutenir que le compromis de vente n’avait pas été révoqué d’un commun accord.

Le tribunal a justement évalué l’indemnité réparant le préjudice causé à M. X à la somme de 2'500 EUR à la charge de la société Trois Tours Immobilier.

Le jugement est confirmé de ce chef.