La responsabilité de l'architecte auteur de l'attestation hors d'eau

Suivant acte de vente "en l'état futur d'achèvement en cours de rénovation" reçu le 17 déc. 2003 par M. C, notaire associé à Nice avec le concours de M. V, notaire associé à Nîmes, la SARL Financière Barbâtre a vendu à M. Bruno P. et à Mme Françoise F épouse P un appartement au rez-de-chaussée constituant le lot n° 63, dans le bâtiment G d'un ensemble immobilier situé à [...], et un appartement situé au rez-de-chaussée constituant le lot n° 34, dans le bâtiment C du même ensemble immobilier, moyennant le prix de 330.579 euro, payable immédiatement à concurrence de 60 % soit 198.347,40 euro, compte tenu de l'état d'avancement des travaux 'hors d'eau'.

Par acte de vente 'en l'état futur d'achèvement en cours de rénovation' reçu le 15 janv. 2004, par M. C, notaire associé, avec le concours de M. V, notaire associé, la SARL Financière Barbâtre a vendu à Monsieur et Madame P., dans le même ensemble immobilier, un appartement situé au rez-de-chaussée du bâtiment G constituant le lot n° 59, et un appartement situé au rez-de-chaussée du bâtiment C, pour le prix de 333.653 euro, payable immédiatement à concurrence de 60 % soit 200.191,80 euro, compte tenu de l'état d'avancement des travaux "hors d'eau".

La SAS 2 AD Ingenierie a été chargée de la maîtrise d'œuvre de ce programme.

Une police dommages ouvrage et une police CNR ont été souscrites auprès de la société anonyme Sagena.

Le chantier a été abandonné et la SARL Financière Barbâtre a été placée en redressement judiciaire, par jugement du 16 oct. 2007 du Tribunal de commerce de Versailles, converti en liquidation judiciaire par jugement du 1er avr. 2008.

Les acquéreurs ont assigné le maître d'œuvre, le notaire, les assureurs...

La société 2 AD Ingenierie fait grief au jugement de l'avoir condamnée au paiement de dommages et intérêts correspondant au prix de vente versé par les époux P. en estimant que la société 2 AD Ingenierie, professionnel de la construction, ne peut prétendre que l'attestation du 16 juin 2003 correspond à l'état d'avancement des travaux sans faire une confusion entre l'état d'origine des bâtiments et leur restructuration et sans dénaturer l'économie des contrats de vente, et que la date de la DROC n'était pas significative dans un contexte de rénovation d'immeuble, alors que l'attestation du 16 juin 2003, qui ne constituerait pas une attestation de l'état d'avancement des travaux qui n'étaient pas commencés à cette date, aurait été conforme à la réalité de l'époque de sorte qu'elle n'aurait commis aucune faute, alors que le notaire aurait dénaturé les termes de l'attestation initiale, alors que l'attestation établirait bien l'état de l'existant avant travaux "hors d'eau", alors que c'est lorsque le chantier de rénovation a débuté que les toitures auraient été déposées pour être remaniées, ce qui expliquerait que le constat d'huissier de mai 2008 montre des bâtiments qui ne sont pas hors d'eau, alors que l'attestation et le constat d'huissier établiraient l'état du bâtiment à deux stades différents, alors qu'elle n'aurait pas établi de fausse attestation le 16 juin 2003, alors que la faute aurait été commise par le maître d'ouvrage qui aurait utilisé cette attestation en la détournant de son contexte aux fins d'extorquer des fonds indus aux acquéreurs dans le cadre de la vente.

Est versée aux débats une attestation de la société 2 AD Ingénierie, datée du 16 juin 2003, en ces termes: "{nous soussignée SAS 2AD Ingenierie... attestons que l'ensemble des bâtiments ci-dessus référencés et faisant l'objet d'une opération de réhabilitation lourde pour laquelle un permis de construire ....a été obtenu le 25 octobre 2001, est hors d'eau}".

L'acte de vente en l'état futur d'achèvement en cours de rénovation du 17 déc. 2003, stipule que, 'compte tenu de l'avancement des travaux : "hors d'eau" la partie actuellement exigible est de 60 % soit 198.347,40 euros' et que "{au jour du présent acte, les travaux de rénovation sont parvenus au stade suivant: hors d'eau ainsi qu'il résulte d'une attestation du cabinet 2AD Ingenierie... du 16 juin 2003}".

L'acte de vente en l'état futur d'achèvement en cours de rénovation du 15 janv. 2004, stipule que, compte tenu de l'avancement des travaux: "hors d'eau "la partie actuellement exigible est de 60 % soit 200.191,80 euros'" et que "{au jour du présent acte, les travaux de rénovation sont parvenus au stade suivant: hors d'eau ainsi qu'il résulte d'une attestation du cabinet 2AD Ingenierie... du 16 juin 2003}".

Le versement de ces sommes était quittancé à l'acte de vente concerné.

La déclaration d'ouverture du chantier est datée du 28 août 2003; elle est donc postérieure à l'attestation du maître d'œuvre de l'opération de rénovation lourde litigieuse.

Il n'est pas contesté par les parties que le constat d'huissier, dressé en mai 2008, montre que les bâtiments ne sont pas hors d'eau.

Si l'attestation du maître d'œuvre d'une part et le constat d'huissier d'autre part montrent un état des bâtiments à deux stades différents, il n'en demeure pas moins que la société 2 AD Ingenierie, en sa qualité de professionnel de la construction, ne pouvait ignorer que l'attestation de hors d'eau, dont les termes étaient parfaitement clairs, qu'elle délivrait le 16 juin 2003, avait pour effet de permettre au maître d'ouvrage de percevoir le pourcentage de 60 % du prix d'acquisition des appartements au stade du hors d'eau, ainsi qu'il était prévu dans les actes de vente en l'état futur d'achèvement sus relatés dans le cadre de l'exécution des travaux.

C'est donc exactement que les premiers juges ont retenu la responsabilité pour faute, à l'origine du préjudice des époux P, de la société 2 AD Ingenierie en application des dispositions de l'art. 1382 du Code civil.

C'est encore par d'exacts motifs que le tribunal a écarté la responsabilité des notaires; qu'il convient d'ajouter que le notaire, qui n'est pas un professionnel de la construction, n'est pas tenu de vérifier la portée de la DROC au regard de la matérialité de l'opération de rénovation; en outre, l'opération litigieuse était régie par les dispositions de l'art. R. 261-18 du Code de la construction et de l'habitation et non par celles de l'article R. 261-18 B du même code.