La qualification de VEFA en cas de rénovation

Au visa de l'article 1601-1 du Code civil, ensemble l'article L. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation, la Cour de cassation rappelle que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.
Le 31 octobre 2002, les époux X ont donné à la société Foncia Foubert un mandat exclusif pour la vente d'un bien décrit comme une maison de ville avec jardin, terrasse et parking extérieur; le 5 décembre 2002, Mme Y et la société Foncia Foubert ont signé une offre d'achat portant sur une maison composée d'une entrée, double séjour, trois chambres, une cuisine, salle de bains, WC, jardin et parking; le 11 décembre 2002, Mme Y a reçu un devis d'une entreprise PSK pour un montant de 63.363, 30 EUR; le 14 décembre 2002, les époux X et Mme Y ont signé une promesse de vente portant sur un bien de même description que dans l'offre d'achat; le 28 mars 2003, Mme Y et les époux X ont signé une convention reconduisant les effets de la promesse de vente au plus tard le 30 avril 2003, levant l'option et autorisant l'acquéreur à effectuer des travaux; le 16 mai 2003, M. A, notaire, a reçu l'état descriptif de division et le réglement de copropriété déposé par les époux X de l'immeuble dont faisait partie le bien vendu à Mme Y, précédemment à usage commercial et ayant bénéficié d'une autorisation de changement d'affectation par la création de quatre logements; l'acte de vente a été reçu le 3 juin 2003 par M. A.

Mme Y a assigné M. A, notaire, la société Foncia Foubert et les époux X, vendeurs, aux fins de requalifier la vente en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) et en indemnisation de ses préjudices.

Pour qualifier le contrat de vente en l'état futur d'achèvement, dire que la société Foncia Foubert a engagé sa responsabilité et ordonner une expertise de nature à fournir tous éléments permettant d'apprécier le préjudice subi par Mme Y, l'arrêt de la cour d'appel a retenu que l'opération, dans son économie générale, supposait la réalisation de travaux de rénovation assimilables à des travaux de construction d'un logement que le coût de l'opération incluait, en sus du prix d'acquisition, et que, lors de la signature de l'acte authentique, il n'est pas justifié que les travaux étaient achevés.

La Cour de cassation censure la décision de la cour d'appel.

En statuant ainsi, tout en constatant que Mme Y avait été destinataire d'un devis de l'entreprise PSK n° 011. 12. 02 en date du 11 décembre 2002, établi avant la promesse de vente, puis, aux mois de mars et mai 2003, de plusieurs devis rectificatifs ou complémentaires de la même entreprise, que les parties à la promesse de vente avaient signé une convention le 28 mars 2003 par laquelle Mme Y avait levé l'option et avait été autorisée à procéder à des travaux avant la signature de l'acte notarié, et sous sa responsabilité, et que cette dernière avait bien prévu dans l'acte authentique le financement de son acquisition, dans son ensemble, soit l'acquisition de l'immeuble et les travaux de transformation de celui-ci, ce dont il résultait que les travaux de transformation étaient à la charge de Mme Y, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1601-1 du Code civil, ensemble l'article L. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation.

Une convention par laquelle l’acquéreur est autorisé à procéder à des travaux avant la signature de l’acte notarié, convention signée par les parties à la promesse de vente, l'acquéreur prévoyant dans l’acte authentique le financement de son acquisition et des travaux de transformation de celui-ci prouvant ainsi que les travaux sont à sa charge, l'opération et en particulier le contrat de vente ne peut être qualifié de contrat de vente en l'état futur d'achèvement.