Le promettant signataire d'une promesse unilatérale de vente s'oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l'avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire.
Ayant relevé que le promettant a donné son consentement à la vente sans restriction et que la levée de l'option par les bénéficiaires est intervenue dans les délais convenus, une cour d'appel a retenu à bon droit que la rétractation du promettant ne constitue pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente et que celle-ci est parfaite.
La décision rendue dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente d'un bien immobilier est transposable à toute promesse unilatérale quel qu'en soit l'objet, notamment des parts sociales ou actions de société.
En l'espèce,
Le 1er avril 1999, M. B. et Mme R. ont consenti à M. et Mme R. une promesse de vente d'un appartement dans un immeuble en copropriété et de la moitié de la cour indivise, l'option ne pouvant être levée qu'au décès de la précédente propriétaire, Marthe B., qui s'était réservée un droit d'usage et d'habitation. Devenue attributaire du bien à la suite de son divorce, Mme R. s'est rétractée de cette promesse le 17 février 2010.
Après le décès de Marthe B., M. et Mme R. ont levé l'option le 8 janvier 2011. Ils ont assigné Mme R. en réalisation de la vente. Celle-ci a sollicité le rejet de la demande et subsidiairement la rescision de la vente pour lésion.
Mme R. a fait grief à l'arrêt d'appel de déclarer parfaite la vente consentie à M. et Mme R. par la promesse du 1re avril 1999, alors que, selon elle, dans une promesse unilatérale de vente, la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant exclut toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir ; que la réalisation forcée de la vente ne peut alors être ordonnée
La cour d'appel a constaté que les époux R., bénéficiaires de la promesse unilatérale de vente consentie par Mireille R., avaient levé l'option postérieurement à la rétractation de Mme R.
Un pourvoi a éré exercé.
Après rappel de l'argument que la levée de l'option ayant eu pour effet de rendre la vente parfaite, la cour d'appel a violé les articles 1101 et 1134 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
Réponse de la Cour de cassation :
« À la différence de la simple offre de vente, la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l'exercice de la faculté d'option du bénéficiaire et à la date duquel s'apprécient les conditions de validité de la vente, notamment s'agissant de la capacité du promettant à contracter et du pouvoir de disposer de son bien.
Par ailleurs, en application de l'article 1142 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, la jurisprudence retient la faculté pour toute partie contractante, quelle que soit la nature de son obligation, de poursuivre l'exécution forcée de la convention lorsque celle-ci est possible [Cass. 1re civ., 16 janv. 2007, n° 06-13.983 : JurisData n° 2007-036916 ; Bull. civ. I, n° 19].
Il convient dès lors d'apprécier différemment la portée juridique de l'engagement du promettant signataire d'une promesse unilatérale de vente et de retenir qu'il s'oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l'avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire ».
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 20 octobre 2021, pourvoi n° 20-18.514