La promesse de vente ne devait pas être enregistrée dans les 10 jours

Selon les dispositions de l'article 1589-2 du code civil, reprenant celles de l'article 1840 A du code général des impôts, est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit au bail portant sur tout ou partie d'un immeuble si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire.

Selon les dispositions de l'article 1589 du même code, la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

La convention par laquelle une personne s'engage définitivement à acquérir, dès qu'auraient été remplies avant une certaine date les obligations mises à la charge du promettant, ce qui ôte toute faculté d'option au bénéficiaire de la promesse et donne à celle-ci un caractère synallagmatique, ne peut constituer une promesse unilatérale de vente et n'est pas soumise par conséquent aux dispositions de l'article 1840 A du code général des impôts.

En l'espèce, le protocole signé entre les parties le 11 juillet 2012 comporte une partie I intitulée «promesse synallagmatique de vente d'une branche d'activité et de terrains à usage de carrière», déclinant au sein de cette partie une sous-partie I-1 intitulée «Promesse de vente de branche d'activité» et une sous-partie I-2 intitulée «Promesse de vente de terrains».

La promesse de vente de terrains est ainsi libellée «Par les présentes, M. et Mme Claude S., vendeurs, vendent en s'obligeant à toutes les garanties ordinaires de fait et de droit en pareille matière, et sous les conditions suspensives ci-après stipulées, à la société Razel-Bec, acquéreur, qui accepte sous les mêmes conditions suspensives le bien immobilier ci-après désigné, à savoir, à Martres-Tolosane (Haute-Garonne), une parcelle en nature de terres désignée en annexe 05...'; la vente si elle se réalise aura lieu moyennant le prix principal de 800.000 € qui sera payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique. Les parties soumettent formellement la réalisation des présentes et le transfert de propriété au paiement par l'acquéreur au plus tard au moment de l'acte authentique de vente de l'intégralité du prix payable comptant et des frais de réalisation.'» La convention précise que «'le vendeur s'engage à justifier, au plus tard le jour de la réitération authentique des présentes, qu'il est propriétaire du bien vendu'» et que «'l'acquéreur sera propriétaire du bien ci-dessus désigné à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique...».

Suit l'énoncé de diverses conditions suspensives ainsi libellées: «les présentes sont expressément soumises aux conditions suspensives ci-après, étant observé que la non-réalisation d'une seule de ces conditions suspensives entraînera la caducité des présentes».

La convention énonce tout d'abord des conditions suspensives dites de droit commun (l'acquéreur ne doit pas être dissout ou en état de l'être'; les titres de propriété et les pièces d'urbanisme ne révèlent pas de servitudes ou charges autres que celles éventuellement indiquées aux présentes, ni de vices non révélés aux présentes, pouvant grever l'immeuble ou en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l'acquéreur déclare être à usage d'exploitation de carrière et extraction de matériaux'; non exercice d'un droit de préemption quelconque'; état hypothécaire ne révélant pas d'inscriptions dont la charge en principal, intérêts et accessoires augmentée du coût des radiations à effectuer serait supérieure au prix et pour lesquelles il n'aurait pas été obtenu de dispense de purge des hypothèques).

Elle énonce ensuite des conditions suspensives dites particulières ainsi libellées': «'L'acquéreur déclare que la présente acquisition forme une opération globale avec l'acquisition de la branche d'activité ci-dessus qui constitue une condition déterminante de son consentement, sans laquelle il n'aurait pas contracté. Aussi le présent avant-contrat est soumis aux conditions suspensives suivantes':

1) la constatation du défaut de réalisation des conditions suspensives stipulées aux termes de la promesse de vente consentie au bénéfice de la société Lafarge Béton Sud Ouest et corrélativement le défaut de réalisation de la cession du fonds de commerce au profit de ladite société

2) la régularisation concomitante du ou des actes portant cession au bénéfice de la société Razel-Bec de la branche d'activité visée au paragraphe I-1 ci-dessus.

En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées, la signature de l'acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 30 juin 2013 moyennant le paiement du prix et des frais par chèque de banque à l'ordre du ou des rédacteurs.»

Les termes de cette convention établissent la juste qualification par les signataires du protocole de promesse synallagmatique, les époux S. s'engageant à vendre, la société Razel-Bec acceptant cette vente, aux conditions fixées à la convention quant à la chose vendue et au prix, sous les seules conditions suspensives ci-dessus reproduites dont la constatation de la réalisation subordonnait uniquement la date extrême de signature de l'acte authentique de vente ou la non réalisation la caducité de la convention dans son entier, excluant toute faculté d'option au profit de la société Razel-Bec.

En conséquence, le premier juge a justement retenu que ladite promesse constituait une promesse synallagmatique portant engagement réciproque de vente et d'achat sans droit d'option pour l'une ou l'autre des parties mais seulement sous conditions suspensives indépendantes de la volonté de l'une ou l'autre.

Une telle promesse synallagmatique n'était donc pas soumise à la formalité de l'enregistrement telle qu'énoncée ci-dessus et aucune nullité ne peut être utilement soutenue par les appelants de ce chef.