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Le 28 décembre 2012
La prescription de l'action en révision du loyer par 5 ans a pour conséquence de mettre les locataires en difficulté
Les actions découlant d'un contrat de bail d'habitation (loyers et charges) sont soumises à un délai de prescription de 5 ans (C. civ. art. 2224). Ainsi, les propriétaires bailleurs peuvent réclamer à leurs locataires des augmentations de loyer non pratiquées pendant 5 ans. Les sommes demandées aux locataires pouvant être très importantes, est-il envisagé de limiter la prescription pour l'action en révision du loyer ?
La ministre du Logement rappelle que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs autorise la révision annuelle du loyer sur la base d'une clause d'indexation insérée dans le contrat de bail. Par le jeu de cette clause d'indexation, chaque année, à la date convenue entre les parties ou à défaut à la date anniversaire du contrat, le loyer est révisé automatiquement en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL).
Et selon la jurisprudence, le fait que le bailleur n'ait pas pratiqué en temps utile l'augmentation du loyer résultant de la clause d'indexation automatique ne signifie pas pour autant qu'il a renoncé à cette augmentation de loyer. {{S'il n'y renonce pas de façon claire et non équivoque, la clause de révision automatique joue de plein droit et le bailleur qui n'a pas demandé les augmentations peut les réclamer sur une période de 5 ans.}}
Mais la ministre précise que la Cour de cassation, dans une décision rendue le 21 mars 2012 (pourvoi n°11-14.174), a limité l'application d'une révision de plein droit du montant du loyer sur 5 ans.
Dans cette affaire, le locataire s'était inquiété de n'avoir reçu aucun état de ses charges et aucun récapitulatif débiteur ou créditeur de sa situation. Il a donc demandé formellement à son bailleur à régulariser ses charges locatives mais sa demande est restée sans réponse. Cinq ans plus tard, le locataire a reçu une demande régularisation des charges et un rappel d'indexation de loyers sur une période écoulée de 5 ans s'élevant à plus du triple de la somme provisionnée au titre des charges. Bien que la réclamation du bailleur soit juridiquement recevable et exacte dans son calcul, en raison de l'obligation légale pesant sur le bailleur de procéder à une régularisation annuelle des charges, {{cette réclamation a été jugée déloyale et brutale et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat engageant la responsabilité du bailleur à l'égard du locataire pour le dommage occasionné.}}
La ministre informe qu'une large concertation s'engage dans les prochaines semaines en vue d'aboutir à l'élaboration d'un projet de loi-cadre concernant notamment les rapports propriétaires-locataires qui devrait être soumis au Parlement dans le courant de l'année 2013. Au cours de cette concertation, les représentants des bailleurs et des locataires pourront faire des propositions sur les conséquences du délai de prescription de l'action en paiement des loyers et charges et sa réduction éventuelle.
Les actions découlant d'un contrat de bail d'habitation (loyers et charges) sont soumises à un délai de prescription de 5 ans (C. civ. art. 2224). Ainsi, les propriétaires bailleurs peuvent réclamer à leurs locataires des augmentations de loyer non pratiquées pendant 5 ans. Les sommes demandées aux locataires pouvant être très importantes, est-il envisagé de limiter la prescription pour l'action en révision du loyer ?
La ministre du Logement rappelle que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs autorise la révision annuelle du loyer sur la base d'une clause d'indexation insérée dans le contrat de bail. Par le jeu de cette clause d'indexation, chaque année, à la date convenue entre les parties ou à défaut à la date anniversaire du contrat, le loyer est révisé automatiquement en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL).
Et selon la jurisprudence, le fait que le bailleur n'ait pas pratiqué en temps utile l'augmentation du loyer résultant de la clause d'indexation automatique ne signifie pas pour autant qu'il a renoncé à cette augmentation de loyer. {{S'il n'y renonce pas de façon claire et non équivoque, la clause de révision automatique joue de plein droit et le bailleur qui n'a pas demandé les augmentations peut les réclamer sur une période de 5 ans.}}
Mais la ministre précise que la Cour de cassation, dans une décision rendue le 21 mars 2012 (pourvoi n°11-14.174), a limité l'application d'une révision de plein droit du montant du loyer sur 5 ans.
Dans cette affaire, le locataire s'était inquiété de n'avoir reçu aucun état de ses charges et aucun récapitulatif débiteur ou créditeur de sa situation. Il a donc demandé formellement à son bailleur à régulariser ses charges locatives mais sa demande est restée sans réponse. Cinq ans plus tard, le locataire a reçu une demande régularisation des charges et un rappel d'indexation de loyers sur une période écoulée de 5 ans s'élevant à plus du triple de la somme provisionnée au titre des charges. Bien que la réclamation du bailleur soit juridiquement recevable et exacte dans son calcul, en raison de l'obligation légale pesant sur le bailleur de procéder à une régularisation annuelle des charges, {{cette réclamation a été jugée déloyale et brutale et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat engageant la responsabilité du bailleur à l'égard du locataire pour le dommage occasionné.}}
La ministre informe qu'une large concertation s'engage dans les prochaines semaines en vue d'aboutir à l'élaboration d'un projet de loi-cadre concernant notamment les rapports propriétaires-locataires qui devrait être soumis au Parlement dans le courant de l'année 2013. Au cours de cette concertation, les représentants des bailleurs et des locataires pourront faire des propositions sur les conséquences du délai de prescription de l'action en paiement des loyers et charges et sa réduction éventuelle.
Référence:
Référence:
- Rép. min., Adam, n° 3870, J.O. A.N. du 18 déc. 2012