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Le 16 décembre 2004
Les époux X, qui avaient réalisé sur un terrain leur appartenant, un programme immobilier constitué par plusieurs maisons d'habitation, ont vendu, en l'état futur d'achèvement, l'une de celles-ci à M. Y, selon acte authentique du 31 mai 1994 reçu par M. Z, notaire. Compte tenu de l'avancement des travaux à cette date, 55% du prix total était dû par les acquéreurs. Le chantier ayant été abandonné, il s'est révélé que la construction, inachevée, était mal implantée, qu'elle était affectée de divers désordres et que l'acquéreur avait, en outre, payé une somme supérieure à celle qu'exigeait l'avancement des travaux. M. Y, acquéreur, a assigné les vendeurs aux fins de résolution de la vente, ainsi que le notaire et l'auteur de l'attestation d'avancement des travaux. Le notaire fait grief à l'arrêt de le condamner à payer une somme à l'acquéreur, à titre de dommages-intérêts, alors: 1. que la garantie d'achèvement prévue à l'article R. 261-18 du Code de la construction et de l'habitation (CCH), s'applique aux opérations portant sur la vente de maisons individuelles; qu'en affirmant que de telles opérations relevaient exclusivement de la garantie prévue à l'article R. 261-19 du même Code, la cour d'appel a violé cette disposition; 2. que le compte rendu de travaux annexé à l'acte de vente, établi par la société de contrôle, précise que le pavillon B' situé rue C. A. porte la mention "100 %" en face des intitulés "semelles de fondation", "maçonneries et voiles du sous-sol", ainsi que "plancher haut du sous-sol"; qu'en affirmant que par un tel document la société de contrôle ne pouvait avoir certifié l'achèvement des fondations, la cour d'appel l'a dénaturé en violation de l'article 1134 du Code civil; 3. que la certification visée par l'article R. 261-11 du CCH n'est soumise à aucune condition de forme dont la violation serait sanctionnée par la nullité; qu'en affirmant qu'un document signé d'un ingénieur et d'un chef de service et intitulé "compte rendu de visite état d'avancement des travaux" qui portait la mention "100 %" en face des intitulés "semelles de fondations", "maçonneries et voiles du sous-sol", ne pouvait valoir certificat d'achèvement des fondations, la cour d'appel a violé l'article R. 261-11 du CCH; 4. que l'immeuble acquis par M. Y était clairement désigné dans le compte rendu de visite par la lettre "B", ainsi que par l'adresse à laquelle il était situé - le 17 de la rue C. A.; qu'en affirmant néanmoins qu'il existait un défaut de concordance entre la désignation figurant dans ce compte rendu et l'acte de vente bien que ce dernier ait fait référence à un pavillon "B" situé à cette même adresse et permettait ainsi d'établir l'identité de l'immeuble mentionné dans les deux actes en dépit de l'adjonction dans le premier d'une "prime", la cour d'appel a dénaturé tant l'acte de vente que le compte rendu de visite et violé l'article 1134 du Code civil. La Cour de cassation dit, d'une part, que la cour d'appel a retenu, à bon droit, que les dispositions de l'article R. 261-19 du CCH étaient seules applicables à la vente consentie, le bien étant constitué d'une maison individuelle ne comprenant qu'une seule unité d'habitation, d'autre part, qu'ayant relevé que la mission donnée au CEP n'était pas précisée, et que, le document qu'il avait émis étant intitulé "compte rendu de visite état d'avancement des travaux", rien ne permettait de dire que par ces termes la société de contrôle avait entendu certifier l'achèvement des fondations, la cour d'appel a pu retenir que ce document ne contenait pas la certification exigée par l'article R. 261-11 du CCH et en déduire que le notaire avait commis une faute ayant causé un préjudice à M. Y. Il n'y a donc, dans le cadre d'une VEFA de maison individuelle, d'autre garantie intrinsèque que celle résultant de la grille "écrasée" des paiements. Dans cette même affaire, la Haute juridiction dit que la cour d'appel a condamné à tort le notaire au paiement d'une somme comprenant une fraction d'un prix versé en exécution d'une vente dont la résolution a été prononcée, sans que soit établie l'impossibilité d'en obtenir la restitution du vendeur et l'existence de la certitude du préjudice. Référence: - Cour de cassation, 3e chambre civ., 23 juin 2004 (pourvoi n° 99-19996), cassation partielle