La définition du logement par la Cour de Paris

Seul peut constituer un logement et donc être pris en compte dans le calcul, les logements qui présentent les caractéristiques fixées par le décret du 20 janv. 2002
Le 26 mai 2010, Monsieur W, Monsieur et Madame H, locataires dans un immeuble [...], ont assigné la société Paris IXème 46 PROVENCE, nouvelle propriétaire de l'ensemble immobilier ainsi que Madame B DE S, Madame DU B, Monsieur DU B, Madame D, Mesdames DE C et Monsieur DE F, anciens propriétaires indivis de l'immeuble, en vue de faire annuler la vente à défaut de respect de leur droit de préemption en application des dispositions de la loi du 31 déc. 1975, et faire condamner les défendeurs solidairement à leur payer une indemnité en application de l'art 700 CPC.

Les demandeurs exposent qu'ils sont locataires dans l'immeuble [...] respectivement depuis 1994 et depuis 2000, qu'ils ont été informés par lettre du 9 oct. 2007 de la vente de l'immeuble entier à la société PARIS IXème 46 PROVENCE, vente intervenue par acte authentique du 2 juill. 2007, la société PARIS IXème 46 PROVENCE ayant ensuite fait établir un règlement de copropriété le 2 avril 2008.

Par acte d'huissier du 3 juin 2008, la société PARIS IXème 46 PROVENCE leur a fait notifier une offre de vente fondée sur l'article 10-1 de la loi du 31 déc. 1975.

Ils ont contesté la validité de cette offre au motif que la société PARIS IXème 46 PROVENCE procédait à la vente de plus de 10 logements dans l'immeuble se devait de respecter l'accord collectif du 16 mars 2005.

Dès lors que l'immeuble ne comporte pas, à la date de sa vente plus de 10 logements, la vente n'avait pas, à peine de nullité, à être précédée d'une offre de vente aux locataires.

Seul peut constituer un logement et donc être pris en compte dans le calcul, les logements qui présentent les caractéristiques fixées par le décret du 20 janv. 2002, à savoir : un local comportant au moins une pièce principale d'une surface minimale de 9 mètres carrés ou d'un volume minimal de 20 mètres cubes avec le raccordement au réseau d'eau courante avec la présence d'un système de chauffage et d'aération minimales, ce qui exclut les chambres du sixième étage de l'immeuble qui ne répondent pas aux critères qualitatifs visés par ce décret sur les normes de décence et ce quand bien même, elles ne seraient pas considérées comme impropres à l'habitation, au sens du Code de la santé publique.

Par ailleurs, l'existence ou non d'un bail sur lesdites chambres est sans intérêt sur le litige, le problème juridique se situant sur la définition même du terme "logement", à la date de la vente et ce indépendamment de toute autre considération : états locatifs, matrice cadastrale et révision fiscale.

Enfin, la loge de la gardienne qui est une partie commune attribuée en raison de l'exercice d'une fonction, ne peut être assimilée à un logement, au sens de la loi n° 75-1351 du 31 déc. 1975 ainsi que les chambres de service, annexes d'un appartement.