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Le 30 juin 2006
Jugé que l'absence d'information de l'acquéreur inexpérimenté sur le caractère inondable de la maison acquise, alors que ce caractère était parfaitement connu du vendeur en raison du débordement fréquent du ruisseau voisin, et nonobstant l'absence de mention du caractère inondable de la zone, laquelle ne figurait pas dans un plan de prévention des risques naturels, est suceptible de constituer un vice caché. En conséquence, la maison était impropre à sa destination et la garantie des vices cachés pouvait être mise en jeu entrainant la résolution de la vente. Le vendeur , qui n En outre , en ce qui concerne le préjudice résultant de cette résolution,le vendeur et l'agent immobilier ont été condamnés in solidum à rembourser l'acquéreur les droits de mutation, les frais d'agence, de crédit . L'agence immobilière faisait valoir qu'elle avait demandé un renseignement d'urbanisme, annexée à l'acte authentique, lequel ne mentionnait pas le caractère inondable de la parcelle vendue. La Cour considère que la simple demande de renseignements, faite auprès de la Mairie , n'était pas suffisante pour remplir l'obligation de vérification et d'information qui incombe à un professionnel de l'immobilier qui aurait dû, vu la configuration des lieux et l'existence d'un ruisseau à proximité rechercher des renseignements pertinents et mener une enquête de proximité pour fournir à l'acquéreur des données complètes sur l'immeuble vendu. Note : caractère inondable d'un immeuble est susceptible de constituer un vice caché. Ainsi, le risque d'inondation à chaque orage d'une maison rendant le sous-sol de cette dernière à usage d'habitation impropre à sa destination constitue un vice caché (Cass. 3e civ., 22 janv. 1997, n° 95-11.045, Fournier c/ Blouin : Juris-Data n° 1997-000206 ; Bull. civ. 1997, III, n° 23). Il a même été jugé que constitue également un vice caché la simple humidité saisonnière d'une maison, laquelle en réduisait l'usage (Cass. 3e civ., 21 mars 2001, n° 99-13.017, Pecaud c/ Ruy). Aussi, dans le cas d'espèce, il ne faisait aucun doute que le caractère récurrent des inondations affectant la maison vendue, constituait un vice caché de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination. Il ne faisait également aucun doute que le vendeur était au courant d'un tel vice puisque la succession des inondations avait même conduit dans le passé des locataires à quitter cette demeure. Un tel vice n'était au surplus pas apparu lors des diverses visites de l'immeuble lesquelles s'étaient déroulées en dehors de toute période de crue. Aussi, l'ensemble des conditions nécessaires pour faire jouer la garantie des vices cachés était réuni en l'espèce. Mais l'arrêt demeure surtout intéressant au regard de la responsabilité de l'agence immobilière. En effet, cette dernière se retranchait derrière une demande de renseignements d'urbanisme qui ne mentionnait pas le caractère inondable de la parcelle vendue. L'agence immobilière essayait donc de démontrer sa bonne foi dans la recherche des renseignements sur les qualités du terrain objet de la transaction. Certes, la note de renseignements d'urbanisme avait été délivrée postérieurement à la signature du compromis de vente. Cependant, elle avait bien été jointe à l'acte authentique. La cour considère cependant que la simple demande de renseignements faite à la municipalité, laquelle ne visait pas au demeurant expressément le risque d'inondation, ne permettait pas de répondre à l'obligation de vérification et d'information qui incombe à un professionnel de l'immobilier. La cour relève ainsi qu'au regard de la situation de la maison laquelle était située à proximité immédiate d'un ruisseau et d'un lavoir, il appartenait à l'agence immobilière de faire preuve de plus de diligences dans la collecte des renseignements sur les qualités du terrain. Ainsi, selon la cour, la simple interrogation des propriétaires riverains et du maire de la commune aurait permis à l'agence immobilière de se convaincre du caractère inondable de l'immeuble qu'elle s'apprêtait à vendre. Sur la base de ces constatations, la cour condamne l'agence immobilière à réparer in solidum avec le vendeur les dommages résultant de la résolution de la vente. Elle précise que seul le vendeur est tenu à la restitution du prix de vente, ce dernier ne pouvant en l'espèce se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés puisque l'instruction avait démontré qu'il était parfaitement au courant du caractère inondable de sa maison (C. civ., art. 1643 et 1646). En revanche, en ce qui concerne le préjudice résultant d'une telle résolution, il appartient tant au vendeur qu'à l'agence immobilière d'indemniser l'acquéreur de ses frais de crédit, des droits de mutation, des frais d'agence et des frais d'inscription hypothécaire. Aussi le professionnel de l'immobilier avant d'informer le futur acheteur, se doit de mener une réelle enquête, en recherchant les renseignements pertinents au vu de la situation du bien. Une note de renseignements d'urbanisme ne suffit pas pour apprécier les caractéristiques essentielles du terrain ; nous doutons pour notre part qu'un certificat d'urbanisme aurait été suffisant. Quoi qu'il en soit, l'arrêt montre bien que dans certaines circonstances l'agent immobilier, dans son devoir de conseil, doit aller beaucoup plus loin et tâcher d'anticiper tout risque que l'acquéreur peut encourir, au besoin en menant une enquête approfondie sur un tel ou tel point manifestement préoccupant. CA Caen, 22 nov. 2005, Olivier c/ Giffaut Renier : Juris-Data n° 2005-296758