Indemnité d'immobilisation ou clause pénale

M. et Mme P étaient propriétaires d'une maison à usage d'habitation sise [...].

Par acte sous seing privé en date du 3 août 2012, ils ont consenti à Mme L une promesse unilatérale de vente, assortie d'une condition suspensive d'obtention avant le 15 octobre 2015 de plusieurs offres définitives de prêt pour une somme maximale de 1'215'000 euro (soit le prix du bien) remboursable sur 20 ans, au taux maximum de 4 % (hors assurance), lui laissant la faculté d'acquérir le bien jusqu'au 17 décembre 2012.

La promesse de vente prévoyait une indemnité d'immobilisation d'un montant de 121'500 euro. Afin de garantir le paiement de cette indemnité, la somme de 60.750 euro a été séquestrée entre les mains de l'étude notariale.

Le 18 mars 2013, M. et Mme P ont fait assigner Mme L devant le TGI de Nanterre aux fins de voir constater la caducité de la promesse de vente et obtenir le paiement de l'indemnité d'immobilisation stipulée en son sein.

Il apparaît que la bénéficiaire ne justifie pas avoir sollicité de deux établissements bancaires au moins, comme le prévoit expressément la promesse de vente, le financement en cause dans le délai de réalisation de la condition suspensive. La non-réalisation de la condition suspensive est donc imputable à un manque de diligence de la bénéficiaire. Il ne saurait être considéré que l'indemnité d'immobilisation contractuellement définie constitue en réalité une clause pénale susceptible de réduction.

En effet, il a été mentionné à l'acte que l'indemnité d'immobilisation était fixée en considération de la promesse formelle faite au bénéficiaire par le promettant et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier et qu'elle resterait acquise au promettant faute pour le bénéficiaire d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions fixées, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, précision étant faite que le préjudice serait notamment constitué par la perte que le promettant éprouverait du fait de l'obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur. Il ne s'agit donc pas d'une clause pénale qui est une évaluation forfaitaire de dommages-intérêts dus par le débiteur au créancier en cas d'inexécution de son obligation, puisque le bénéficiaire d'une promesse unilatérale n'étant pas tenu d'acquérir, il ne fait qu'exercer son droit d'option et ne manque pas à une obligation contractuelle en s'abstenant de requérir du promettant l'exécution de sa promesse.

L'indemnité d'immobilisation n'est donc pas susceptible de réduction et la bénéficiaire doit en conséquence être condamnée au paiement de la somme de 121'500 euro.