Il n'y avait pas de vice caché

L’art. 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine aux qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

L’art. 1642 du même code dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il y a vice caché dès lors que sont réunies quatre conditions cumulatives :

—  le défaut est inhérent à la chose vendue,

—  le défaut est tel qu’il compromet l’usage de la chose,

—  le défaut est antérieur à la vente de la chose,

—  le vice caché est indécelable.

Il s’ensuit que si l’une des conditions fait défaut, la garantie pour vices cachés ne peut être engagée.

L’acheteur qui exerce une action en garantie des vices cachés a la charge de la preuve des quatre conditions d’engagement de cette garantie.

En matière de vente de maison non récente, la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer qu’à des défauts d’une particulière gravité échappant à l’examen attentif au moment de l’achat et rendant l’immeuble impropre à l’usage auquel il était normalement destiné, un tel bien présentant nécessairement un état d’usure.

Doivent être qualifiés de vices apparents non seulement ceux qui sont ostensibles et que révèle un examen superficiel, mais aussi ceux qu’un acheteur de diligence moyenne aurait pu découvrir en procédant à des vérifications élémentaires.

En l’espèce, les acheteurs soutiennent qu’ils ont effectué toutes leurs visites en mai et en été en présence soit des vendeurs soit de l’agence Immo Passion, leur mandataire, de sorte que le vice lié aux bruits anormaux et incessants de la chaudière n’ont pas pu être perçus par eux, la chaudière n’étant pas en période de chauffe. Ils allèguent que le vice était donc non décelable par eux.

Pour autant, ils ne versent aucune pièce, compte-rendu de visite, aucune mise en demeure des vendeurs, aucun courrier de réclamation dès la connaissance du bruit litigieux ou attestation notamment de l’agence immobilière, portant mention des dates de visite alors que les vendeurs soutiennent qu’il y en a eu une dernière en novembre juste avant la vente. Alors qu’ils auraient pu faire une démonstration notamment par le biais de l’agence immobilière mandataire qui a assuré des visites, ils échouent à démontrer que le vice ne pouvait pas être décelable. La Cour observe que dans leurs pièces figure un courrier des époux X à leur assureur en date du 6 février 2017 qui n’a pas été démenti, notamment pas dans le courrier de leur conseil du 28 mars 2017, dans lequel les vendeurs ont précisé à leur assureur que les visites avaient eu lieu à plusieurs reprises entre septembre et décembre 2015 et qu’eux mêmes ont quitté les lieux en décembre 2015 en période de chauffe.

Ainsi, il n’est pas établi par les appelants qu’ils n’ont pas effectué des visites hors période de chauffe ou alors que la chaudière était arrêtée. Le fait que leur attention n’ait pas été attirée particulièrement par ces bruits lors de leurs visites ne rend pas le vice caché.

Par conséquent, sans qu’il soit besoin de statuer sur les autres conditions de mise en oeuvre de la garantie des vices cachés, notamment la gravité du vice, ni sur le jeu de la clause de non-garantie, le vice allégué n’ayant pas été établi comme un vice caché, la Cour confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté les acheteurs de leur demande au titre de la garantie des vices cachés.