Commet une faute engageant sa responsabilité le syndic de copropriété qui, ayant connaissance d'infiltrations susceptibles de provenir des parties communes, ne met pas en oeuvre les travaux nécessaires pour y remédier.
Aux termes de l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé d'assurer l'exécution des
dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale et d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.
En l'espèce, le tribunal a énoncé à juste titre, au vu des pièces produites, que :
- Mme Lillian De R. a signalé un 1er dégât des eaux le 27 septembre 2007 qui a donné lieu de la part du syndic alors en exercice à une demande d'intervention du constructeur dans le cadre de la garantie de parfait achèvement (courrier de Nexity du 26 octobre 2007) ;
- à la suite d'une déclaration de sinistre formée par le Cabinet NG Immobilier auprès de l'assureur dommages-ouvrage, la Sagebat le 18 janvier 2011, celle-ci a refusé sa garantie au motif que les infiltrations provenaient de la fonte de neige en toiture relevant d'un défaut d'entretien et non d'un vice de construction affectant l'ouvrage ;
- le cabinet NG Immobilier n'a donné aucune suite à ces constatations, estimant aux termes de ses écritures avoir traité le dégât des eaux 'avec diligence et sérieux' et n'avoir pas eu de 'raison de contester l'avis du professionnel intervenu sur place ainsi que les conclusions de l'assureur de copropriété.' ;
- le 2 août 2012, Mme De R. a informé le syndic avoir à nouveau des dégâts des eaux au plafond pour 'la cinquième fois en cinq ans', le salon étant cette fois touché ;
- si le cabinet NG Immobilier a bien accusé réception de ce nouveau sinistre, les emails échangés par les parties démontrent qu'il s'est déplacé sur les lieux le 30 août 2012 puis que Mme De R. est restée sans nouvelles jusqu'à ce qu'elle le relance le 24 septembre 2012 et que celui-ci s'engage à envoyer un couvreur ;
- il n'est justifié enfin d'aucune diligence jusqu'à la date de la vente du bien par M. de R., qui avait informé le syndic par courrier électronique du 16 mars 2013 avoir découvert une nouvelle fuite lors de la visite de l'appartement avec un acquéreur potentiel.
Le tribunal a justement déduit de cette chronologie que la société NG Immobilier ne démontre pas avoir effectué les diligences propres à remédier rapidement aux désordres.
Devant la cour, la société NG Immobilier fait valoir qu'elle a succédé à Foncia en 2010 et n'a donc été informée que des trois sinistres survenus en 2010, 2012 et 2013, que sa responsabilité a pourtant été retenue intégralement.
Cet élément n'est pas susceptible de l'exonérer partiellement de sa responsabilité dès lors qu'il résulte expressément tant de la recherche de fuite de janvier 2011, que du courrier de l'assureur Sagebat de mars 2011, que les infiltrations au plafond de l'appartement de Mme De R. provenaient de la couverture, dont il était signalé un défaut d'entretien.
Même s'il était noté que le phénomène était occasionnel et lié à la présence de neige, la société NG Immobilier n'a entrepris aucune démarche pour mettre un terme aux désordres, quelle que soit leur cause, et de nouvelles infiltrations se sont produites en août 2012.
Au surplus, comme l'ont dit les premiers juges, à la suite du dégât des eaux qui lui a été signalé en août 2012, la société NG Immobilier s'est contentée d'annoncer en septembre 2012 l'intervention d'un couvreur sur relance de Mme de R.
Il sera ajouté que la société NG Immobilier a de nouveau été informée en mars 2013 d'un sinistre au plafond de l'appartement de Mme de R. et n'a procédé à aucune investigation ; l'appartement a été vendu le 30 juillet 2013, après compromis signé le 25 avril 2013, à un prix considéré comme inférieur au prix du marché, l'acte de vente mentionnant avec une annexe 5 que : '"Le bien vendu est concerné par un dégât des eaux dont la cause demeure indéterminée que le vendeur ne peut garantir, que le sinistre a cessé au jour de la vente, le prix de vente stipulé dans l'acte prenant en compte cette situation et l'acquéreur prenant les biens vendus en l'état en faisant son affaire personnelle de tous les travaux de remsie en état".
Dès lors, le tribunal a retenu à juste titre, la responsabilité intégrale de la société NG Immobilier quant aux conséquences des sinistres survenus dans l'appartement de Mme De R..
Egalement, comme l'ont dit les premiers juges, la circonstance que les copropriétaires aient sollicité, courant 2014, la réalisation d'une contre-expertise ayant révélé la présence de défauts de conformité de la construction puis refusé d'engager une procédure judiciaire, n'est pas de nature à justifier le comportement du syndic de copropriété dont l'incurie manifeste entre 2011 et 2013, malgré les sollicitations expresses et répétées des consorts De R., caractérise un manquement grave dans l'exercice de son mandat engageant sa responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétaires sans qu'il soit besoin d'analyser les autres griefs.
Enfin, s'agissant du quitus donné à la société NG Immobilier pour la période du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013 (pièce 13 de la société NG Immobilier), il est constant que ce quitus n'a d'effet que pour les actes portés à la connaissance des copropriétaires ;
Or, il n'est pas établi que les copropriétaires ont été informés des dégâts des eaux survenus dans l'immeuble et notamment celui signalé par Mme De R. le 2 août 2012.
La faute de la société NG Immobilier a généré un préjudice pour le syndicat des copropriétaires, condamné par cette cour, aux termes d'un arrêt du 21 mars 2018 à verser à M. De R. une 'somme de 50.000 € en réparation du préjudice subi par ce dernier découlant de l'inertie du syndicat à résoudre les sinistres subis depuis des années' outre des frais ;
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné la société NG Immobilier à verser au syndicat des copropriétaires la somme de totale de 60.956,47 € correspondant aux dommages et intérêts et frais de procédure mis à sa charge ;
En revanche, il n'est pas justifié d'un préjudice financier complémentaire lié au déséquilibre de trésorerie résultant de la nécessité pour la copropriété de régler les sommes dues à M. De R. prioritairement sur ses autres dépenses.
Le jugement en ce qu'il a alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 EUR à titre de dommages et intérêts complémentaires, sera réformé de ce chef.
Le syndicat des copropriétaires doit être débouté de cette demande.
- Cour d'appel, Paris, Pôle 4, chambre 2, 20 Avril 2022, RG n° 20/05920