FAQ: Vente à ma nièce en viager?

Question. N'ayant pas d'enfant, m'est-il possible de vendre mon appartement (résidence principale) en viager à ma nièce, afin qu'elle ne paye pas un maximum (55 ou 60% ???) de frais de succession à mon décès? Réponse. Oui s'il s'agit d'une véritable vente et qu'il y ait un paiement effectif d'une rente viagère dont la capitalisation correspond à la valeur de l'appartement et que cette rente soit effectivement payée. Il est donc dans l'intérêt de votre nièce de conserver les preuves des paiements faits pour l'acquit de la rente. Le risque de remise en cause par l'administration fiscale sera d'autant plus fort que la date du décès sera proche de la date de la vente, mais, en toute hypothèse, ce qui est essentiel c'est que les paiements d'une rente correspondant à la valeur du bien puissent être prouvés par écrit. La difficulté tient au fait que l'administration fiscale dans une opération de cette nature a tendance à y voir une donation déguisée. La stipulation d'une rente viagère se prête en effet tout particulièrement à la réalisation d'une telle donation déguisée. Le prix se révèlera en effet fictif toutes les fois où, malgré l'aléa inhérent à ce type de prestation, il apparaîtra certain que l'acquéreur n'a en réalité effectué aucun débours ou des débours très limités (Cour de cassation, 1re Chambre civ., 9 novembre 1976). Cependant l'absence de contrepartie doit être fondée par une intention libérale, qu'il incombe aux juges du fond de caractériser. L'âge du crédirentier, son état de santé, ses liens de parenté ou d'alliance avec le débirentier, sa situation de fortune et celle du débirentier, peuvent militer en faveur de l'existence de la volonté de gratifier.