Partager cette actualité
Le 27 janvier 2004
Question. Mon mari et moi venons d'acheter une maison d'un monsieur qui a plusieurs professions. L'acte notarié de vente indique que le vendeur est gérant de société mais, dans la déclaration pour l'enregistrement, il est écrit que la maison avait été acquise par notre vendeur comme marchand de biens. Dans l'acte aussi nous nous engageons à prendre la maison dans son état sans pouvoir exercer aucun recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, y compris pour vices cachés. Après un premier examen de la maison par un entrepreneur, il est presque sûr que la moitié de la toiture est couvert de tuiles gélives. Il semble aussi que la charpente soit insuffisante pour soutenir le toit. Est-ce que, si ces défauts se confirment, nous pourrons quand même engager un recours contre l'ancien propriétaire? Réponse. Si la qualité de marchand de biens du vendeur est confirmée et si ce vendeur a traité avec vous en cette même qualité de marchand de biens, le juge pourrait déclarer que la clause d'exonération de garantie ne vous est pas opposable. Avant de saisir le juge au fond, vous devrez demander en référé la désignation d'un expert. Vous avez tout intérêt aussi à engager une démarche amiable car votre vendeur est très certainement assuré et à prendre l'accord de votre éventuel assureur "protection juridique". Si l'affaire doit aller en justice, vous aurez la faculté de vous référer à un récent arrêt de la Cour de cassation (cité infra) que nous énonçons ici: Des époux ont acquis d'un monsieur, marchand de biens, une maison d'habitation qui a présenté des désordres dus à de graves défauts de la charpente et de la couverture. Les acquéreurs ont assigné le vendeur en paiement du coût des travaux de réparation et en dommages-intérêts. Le vendeur a reproché à l'arrêt de la cour d'appel de le condamner à payer des dommages-intérêts aux époux acheteurs alors: 1. qu'aux termes de l'article 1645 du Code civil, seul le vendeur qui est tenu de connaître les vices de la chose a l'obligation de payer à l'acheteur des dommages-intérêts en sus du prix reçu; que le marchand de biens, professionnel de l'immobilier, n'est pas tenu de connaître le vice de conception et d'exécution de la charpente et de la couverture d'un immeuble à la construction duquel il n'a pas lui-même participé et qu'il a acquis par adjudication, ce qui limite les investigations; 2. que le vendeur qui a acquis aux enchères le 25 juin 1993 la maison individuelle vendue le 8 avril 1994 aux époux, et qui, à défaut, pour lui, de pouvoir, par une compétence spécifique en matière de charpente, déceler les désordres affectant la toiture que l'organisme désigné par le futur acquéreur n'avait pas lui-même décelé, et à défaut, encore, pour lui d'avoir habité personnellement les lieux et ainsi les connaître, ne pouvait, en considération de sa seule qualité de marchand de biens, être condamné au paiement de dommages-intérêts; qu'en le décidant néanmoins, la cour a violé l'article 1645 précité. La Cour de cassation n'est pas de cet avis. Elle condamne le vendeur au motif qu'ayant constaté que ce monsieur exerçait la profession de marchand de biens et qu'il avait traité en cette qualité avec les époux, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, qu'il ne pouvait prétendre ignorer les vices de la chose vendue et qu'il devait indemniser les acquéreurs du préjudice subi. Références: €€http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnArticleDeCode?code=CVIVILL0.rcv&a...€- Code civil, article 1645€€ - Cour de cassation, 3e chambre civ., 13 novembre 2003 (pourvoi n° 00-22309), rejet