FAQ: Que construire en zone NB?

Question. Nous souhaiterions acquérir à 4 (2 couples) une parcelle de 3.500 m², et ce pour y construire une seule maison avec 2 appartements. L'urbanisme nous répond que cela est interdit, le terrain se situant en zone NB. La règle d'urbanisme dit en effet que les lotissements et les groupes d'habitation sont interdits. Néanmoins une maison contenant 2 habitations peut-elle être considérée comme un groupe d'habitation? Nous avons également pensé à la copropriété, voir à une SCI mais visiblement rien y fait. Pourriez vous m'éclairer voir me conseiller sur les possibilités pouvant exister? Réponse. Le Conseil d'Etat, Sous-sections 6 et 4 réunies, par un arrêt du 30 décembre 2002 (req. n° 218.019) a jugé dans une affaire où l'article NB1 du règlement du POS de la commune interdit que soient implantés dans la zone NB, qualifiée dans le rapport de présentation de "zone naturelle ordinaire... dans laquelle ne peut être admis qu'un habitat dispersé", des "lotissements et groupes d'habitations et immeubles collectifs à usage d'habitation" et où l'article NB 5 du même règlement, relatif aux caractéristiques des terrains, dispose: "1-Pour être constructible, tout terrain destiné à recevoir une construction autre qu'un hôtel doit avoir une superficie minimale de: -1.200 m² s'il est raccordé au réseau public d'eau potable; -4.000 m2 s'il n'est pas raccordé au réseau public d'eau potable..." ; le règlement du POS comporte aussi un article NB 8 relatif à l'" implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété", que ces dispositions n'interdisent pas l'édification de deux constructions sur un même terrain. En effet de telles dispositions ne faisaient pas obstacle à la construction, en zone NB, d'une maison individuelle sur un terrain de 2.400 m² détenu en copropriété sur lequel l'édification d'une autre maison avait été préalablement autorisée. De nombreux POS comportent une clause de limitation du nombre de constructions par lot de terrain: "un seul volume de construction par lot", "un seul logement par lot", ou des formules approchées, le but étant de préserver l'efficacité des superficies minimales imposées (dont l'objectif est d'assurer une certaine aération des zones considérées), et d'éviter que, par des ensembles indivis au sol et comportant plusieurs constructions, on ne pallie l'interdiction des lotissements et groupes d'habitation (zones NB notamment). Ces règles sont en principe prohibées. La collectivité, pour assurer ces impératifs, a la faculté d'utiliser les autres règles que peut édicter le POS : prospects, COS, CES,... Le principe d'une limitation à "une construction par lot" ne peut pas être admis comme tel, au vu des textes existants, même si une certaine jurisprudence tend certaines fois à les admettre.