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Le 02 avril 2004

Question. Ma société va acheter un immeuble pour y mettre ses ateliers et ses bureaux. Est-ce qu'il est intéressant de faire l'achat en SCI. Réponse. Longtemps, la motivation essentielle d'investir dans l'immobilier par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI) tenait au fait qu'il y avait une forte différence de droits de mutation entre ceux dus sur la vente d'immeuble (18,6% s'il s'agissait d'un bien commercial) et ceux dus sur la cession de parts sociales (4,80%). Aujourd'hui, le taux est le même pour toutes les mutations (4,80%, 4,89% exactement pour la vente d'immeuble). La SCI s'impose lorsque plusieurs personnes se groupent pour faire un achat immobilier qu'elles ne peuvent pas ou ne veulent pas faire seules. Ce peut être aussi une possibilité d'associer des enfants ou autres présomptifs héritiers à la propriété d'un bien à acquérir et qui ne serait pas destiné à la vente à court ou moyen terme. Pour un entrepreneur individuel ou une entreprise commerciale en société, comme c'est votre cas, il peut être intéressant de scinder le patrimoine d'exploitation et le patrimoine immobilier qui serait alors personnel dans le cadre d'une SCI qui louerait à l'entreprise. Le véritable plus de la SCI est d'éviter les inconvénients de l'indivision qui sont entre autres: l'unanimité nécessaire pour toute décision, le partage pouvant être demandé à tout moment, l'administration difficile car partagée, inconvénients qui n'existent pas en SCI. Il n'y a plus de véritable avantage fiscal subsistant en SCI. Toutefois les frais de notaire sont diminués en cas de décès puisqu'il n'y a pas alors (en SCI) d'attestation immobilière notariée après décès. Sur le plan de l'impôt sur le revenu, si la société est à prédominance immobilière, la SCI est quasi transparente. En matière de plus-value, si le capital de la SCI est peu élevé (apports en comptes d'associés), la SCI peut être un piège. Les loyers payés par la société commerciale à la SCI seront des charges déductibles, au cas de bail entre les deux sociétés. Les associés de la SCI auront à leur charge l'impôt afférent aux revenus fonciers. Les renseignements qui précèdent, dans le présent cadre, ne peuvent qu'être succincts. Vous avez certainement intérêt à consulter l'expert comptable de votre société et votre notaire pour affiner le projet et faire faire une prévision des charges dans la solution SCI et dans la solution achat direct par la société commerciale et encore dans la solution achat par vous personnellement avec location à votre société.FAQ de l'Office notarial de Baillargues Posez votre question à l'un ou l'autre des départements de l'Office. S'il s'agit d'une question d'intérêt général, il vous sera répondu sur le site dans le meilleur délai. Pour une consultation personnalisée, utilisez la rubrique ad hoc.