FAQ: Fiscalité de la vente après séparation?

Question. Mariés avec un contrat de séparation de bien, nous avions acquis pour construire un terrain en indivision, moi pour 40%, mon époux pour 60%. 3 ans 1/2 après cet achat, nous nous séparons et je rachète ses parts à mon époux, toujours pour construire. Je n'arrive pas à savoir si mon époux sera taxé sur la + value qu'il fera et quels seront les frais sur la vente dans la mesure où nous n'étions pas mariés sous le régime de communauté de bien. Réponse. L'opération que vous indiquez s'analyse en un partage. - Lorsqu'un partage est fait avec soulte ou plus-value de lot, le droit fiscal attribue à ce partage un caractère translatif à concurrence des soultes ou plus-values, sauf dans le cadre des partages de succession ou de communauté conjugale visés par les articles 748 et suivants du Code général des impôts (CGI). Dès lors, les soultes et plus-values donnent normalement ouverture aux droits de mutation au taux fixe tel qu'il est désormais prévu par les articles 1594 A et suivants du CGI dans leur rédaction issue de la loi de finances pour 1999. En contrepartie, l'assiette du droit de partage de 1,10% est diminuée du montant desdites soultes et plus-values. Mais les partages de communautés conjugales et de successions ne sont pas considérés comme opérant une mutation à hauteur des soultes et plus-values éventuellement stipulées. Dès lors, est seul dû le droit de partage liquidé sur la valeur de l'actif net partagé sans déduction de ces soultes et plus-values (article 748 du CGI). Un arrêt de la Cour de cassation du 21 avril 1992 assimile les indivisions nées d'une acquisition en commun entre époux à une indivision successorale, dans le cas d'époux séparés de biens; il trouve à s'appliquer désormais pour l'application de l'article 748 du CGI au partage des biens après divorce. L'Administration fiscale admet donc, à la suite de cet arrêt, que l'article 748 du CGI peut concerner le partage de biens indivis consécutif à la dissolution du mariage entre époux séparés de biens dans les mêmes conditions que les partages successoraux ou de communautés conjugales (Doc. adm. 7 F 132, 15 juill. 1995). Pour cette raison, il est conseillé aux époux séparés de biens qui envisagent de divorcer, d'attendre que le jugement de divorce soit intervenu pour procéder au partage de leurs biens. La cession sera donc considérée comme un partage soumis aux frais réduits: il n'y aura pas de droit proportionnel autre que le droit de partage de 1,10% sur la valeur NETTE du bien. - S'agissant d'un terrain, aucune exonération de l'impôt sur la plus-value ne devrait s'appliquer, autre que celle bénéficiant aux personnes titulaires de pensions d'invalidité. Mais là aussi une extension a été faite au bénéfice des personnes se trouvant dans le cas de votre mari. Les partages constituent des cessions à titre onéreux imposables à hauteur des droits appartenant aux copartageants autres que l'attributaire et qui, du fait du partage, sont cédés par eux à ce dernier. Autrement dit, l'existence d'une plus-value imposable implique nécessairement qu'une soulte soit versée par le ou les attributaires aux autres copartageants (BOI 8 M-1-04, fiche n° 1). Il est admis que les partages qui interviennent entre les membres originaires de l'indivision ou leurs descendants ou des ayants droit à titre universel ne constituent pas des cessions à titre onéreux, à la condition qu'ils portent sur des biens provenant d'une indivision successorale ou conjugale. Aucune imposition n'est donc à opérer à cette occasion même si le partage s'effectue à charge de soulte (BOI 8 M-1-04, fiche n° 1). Il en est ainsi des partages de biens provenant d'une indivision de communauté conjugale et des partages de biens acquis conjointement par des époux séparés de biens pendant la durée du mariage. Le partage peut intervenir avant ou procéder de la dissolution du régime matrimonial. Ces dispositions sont applicables aux cessions intervenues à compter du 1er janvier 2004. Il faut bien entendu que l'achat ait été fait pendant le mariage.