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Le 22 juillet 2006
Question. Nous avons visité un bien par un agent immobilier. Il nous a fait signer un bon de visite sur lequel il est écrit: " je m'oblige: - à conclure et à négocier avec le concours de l'agence, - en cas d'achat par moi-même ou par personne interposée, même apres expiration du mandat, je serai tenu à l'entière réparation du préjudice causé à l'agence par son éviction et je lui devrai des dommages et intérêts fixés dés à présent 7% de la valeur du bien acquis. Le présent engagement cessera de produire ses effets à l'issue d'une période de 18 mois à compter de ce jour". Nous avons visité un bien il y a 1 mois environ. Ce bien m'intéressait mais pas ma femme. Aujourd'hui nous cherchons toujours. Nous avions commencé à regretter ce bien. Le vendeur a fini son mandat avec l'agence. Son mandat de 3 mois a expiré. Il a publié dans PAP son appartement à vendre car il est tjs à vendre. Nous avons noté l'annonce et appelé. Au vu de l'adresse nous nous sommes aperçus que nous le connaissions. Nous sommes intéressés par cet achat. Peut-on acheter ce bien en direct avec le vendeur sans frais d'agence ou dommages et intérêts a verser à l'agence dans les conditions suivantes: - le mandat du vendeur a expiré avec l'agence - il était d'une durée de 3 mois maxi, - le bon de visite signé a une date de signature antérieure à la date de fin du mandat entre vendeur et agence, - clauses du bon de visite de l'agence (engagement de 18 mois n'est-il pas abusif? Quelle valeur légale a ce type de bon de visite avec ces clauses?) Réponse. Nous sommes bien incapables de répondre. Si l'affaire va devant le tribunal, les juges auront une appréciation souveraine en particulier des faits. A notre avis, ils seront sensibles, - en faveur de l'agent immobilier, à ce que c'est par son entremise que vous avez été mis en rapport avec le vendeur, - en votre faveur, à ce que la durée de 18 mois pour l'application de la clause pénale est certainement excessive (une telle durée est critiquée). Toutefois sur ce dernier point il sera aussi pris en compte le fait que vous avez traité avec le propriétaire bien avant l'expiration du délai. On peut aussi envisager que les juges renvoient les parties dos à dos, en réduisant le montant de la clause pénale.