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Le 24 août 2006
Question. Je vends un bien duquel la démolition est prévue à la charge de l'acquéreur, suis je tenu à l'obligation du - diagnostic amiante - construction année 1950/52? Réponse. Depuis la modification résultant du décret du 13 septembre 2001, le décret du 7 février 1996 impose de procéder à une recherche approfondie de la présence éventuelle d'amiante (et non plus seulement une recherche limitée aux flocages, calorifugeages, et faux plafonds) dans le cas de démolition, ou de vente, d'un immeuble. Cette recherche portera sur divers produits et matériaux incorporés ou faisant indissociablement corps avec l'immeuble, et mentionnés en annexe à l'arrêté du 2 janvier 2002 (dans le cas de démolition d'immeubles) ou dans l'annexe 13-9 à la partie réglementaire du Code de la santé publique. Il y a donc deux faits générateurs de l'obligation de la recherche de l'amiante, la vente de l'immeuble, la démolition de l'immeuble. Si la vente de l'immeuble précède sa démolition, l'obligation doit être respectée à l'occasion de la vente. Actuellement, selon les textes en vigueur, le propriétaire dont l'immeuble entre dans le champ de l'obligation générale de recherche, et qui n'a pas fait procéder à ces recherches, est en situation d'infraction pénale. Il ne peut se décharger sur un tiers de son obligation de recherche générale, par exemple l'acquéreur en cas de vente, car l'infraction subsiste même une fois la recherche effectuée. Seule la prescription pénale de trois ans pourrait affranchir le vendeur de sa responsabilité pénale, à compter soit de la vente de son immeuble, soit de l'exécution de son obligation de recherche. L'acquéreur d'un bien entrant dans le champ d'application de l'obligation générale de recherche du décret sur la recherche d'amiante, sans que la recherche soit effectuée, se place lui aussi par le seul fait de son acquisition en situation d'infraction pénale. Pareillement, cette infraction de l'acquéreur ne disparaîtra que par l'effet de la prescription triennale. Cependant il est généralement reconnu qu'il n'y a aucun inconvénient à passer une convention entre le vendeur et l'acquéreur pour que ce dernier assume le coût financier de la recherche. Une telle modalité particulière de la vente doit cependant être traitée comme charge augmentative du prix, cette prise en charge consistant en un remboursement au vendeur des frais de recherche qui lui incombent normalement. Est-ce qu'il est possible d'aller plus loin et de convenir, dans l'acte notarié de la vente, que la démolition de l'immeuble devant intervenir, c'est l'acquéreur qui prend en charge toutes les obligations résultant de la loi et en premier l'obligation de recherche de l'amiante? Nous ne le pensons pas car alors le notaire, dans son acte, constaterait un fait qui constitue une infraction à la loi sanctionnée pénalement. Une solution consisterait peut-être, sous toutes réserves, à convenir d'un transfert de propriété différé au jour où l'acquéreur ferait procéder à ses frais à la recherche de l'amiante, préalablement à la démolition du bâtiment, et en ferait dresser le constat...