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Le 31 juillet 2006
Question. Je viens par la présente chercher votre avis sur le rôle de conseil que l'on attend d'un professionnel de l'immobilier (agence immobilière). Je viens de vendre ma résidence principale, construite en 1993, achetée par mes soins en 1997. En 2000, j'ai fait réaliser une extension par un professionnel ( avec permis de construire ), les factures (14.000 )ont étés acquittés en janvier 2001, mais la fin des travaux a été déclarée en 2003. Le professionnel du bâtiment qui a réalisé ses travaux a appliqué une TVA à 5,5% (amélioration de l'habitat pour une maison âgée de plus de 5 ans). Le compromis de vente a été signé sous seing privé à l'agence immobilière puis transmis au notaire. Le notaire m'informe que je vais devoir acquitter 2000 de TVA (différence entre 5.5% et 19.6%) car cette extension a moins de 5 ans. Le professionnel de l'immobilier ne m'a jamais informé de ce point car il ne connaissait pas ce texte de loi. Il était au courant du taux de 5.5% appliqué à cette extension car il a fait figurer sur un document joint au notaire copie des factures, en précisant le montant des biens taxés à 5.5% et ceux facturés à 19.6%). De ce fait je ne vais pas encaisser le montant de la vente tel qu'attendu et dont la somme était attribuée à l'achat de ma nouvelle résidence principale. A votre avis n'y a-t-il pas une carence dans le rôle de conseil que l'on attend de lui. Merci pour votre aide et vos conseils éventuels. Réponse. Incontestablement le négociateur, en matière de régime fiscal de la vente future, a un devoir de conseil qui va d'ailleurs bien au-delà de l'obligation d'information. Cependant, avant d'incriminer l'agent immobilier, vous devriez étudier ou faire étudier si votre vente entre véritablement pour partie dans le champ d'application de la TVA. L'administration certainement ne contesterait pas que la mutation est assujettie à la seule taxe de publicité foncière à la charge de l'acquéreur si vous apportiez les preuves que vous avez habité l'extension depuis plus de cinq ans. La jurisprudence de la Cour de cassation (chambre com.) se référant à l'article 257, 7°, du Code général des impôts, rappelle que les ventes ne relèvent du régime de la TVA que si les immeubles ou parties d'immeubles ont été achevés depuis moins de cinq ans, et à l'article 258 de l'annexe II du même code, que, "pour l'application de l'article 257, 7°, du Code général des impôts, un immeuble ou une fraction d'immeuble est considéré comme achevé lorsque les conditions d'habitabilité ou d'utilisation sont réunies ou en cas d'occupation, même partielle, des locaux, quel que soit le titre juridique de cette occupation. La Haute juridiction rappelle en outre que "la date de cet achèvement et la nature de l'événement qui l'a caractérisé sont obligatoirement mentionnés dans les actes constatant les mutations". Vous pourrez aussi, vous ou votre notaire prendre connaissance en particulier d'un arrêt de la 1e chambre civile de la Cour de cassation du 19 juillet 1989, époux GENNERO et autres, (pourvoi n° 87-15.356) rejetant la respoonsabilité du notaire dans une affaire semblable à celle que vous exposez.