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Le 28 mars 2005
Question. Le promettant n'est-il pas tenu à une obligation de maintien en l'état de ce qu'il est convenu de vendre dans la promesse? Le cas échéant, le bénéficiaire peut-il se voir restituer l'indemnité d'immobilisation en séquestre chez le notaire lorsque par exemple un des murs du terrain est depuis la promesse tombé en ruine, ce qui l'a empêché de lever l'option? Réponse. La question est délicate et va surtout dépendre de la date à laquelle l'événement, l'effondrement du mur, est survenu par rapport à la date de la vente. Une vente est parfaite et définitive lorsque, dans un écrit, la promesse synallagmatique, il y a eu accord du vendeur et de l'acquéreur sur la chose vendue et sur le prix et que les conditions suspensives prévues à cet avant-contrat ont été réalisées. Si l'effondrement est intervenu, alors que la vente était définitive, s'agissant au surplus d'un événement fortuit, il est survenu alors que l'acquéreur était déjà propriétaire du bien. L'acquéreur ne semble alors avoir aucun recours sinon un recours indemnitaire. Il faut préciser que l'acte notarié de réitération n'ajoute rien à la vente; il n'a pas d'autre objet que de rendre la vente opposable aux tiers, après avoir été publié au fichier immobilier au bureau des hypothèques, et la perception des droits de mutation. La réponse est un peu plus incertaine si la vente n'était pas définitive lors de l'événement, l'acquéreur pouvant alors exiger une délivrance du bien conforme à ce qui lui a été promis. D'une manière générale, sauf condition suspensive expresse sur le point en question, l'acquéreur ne peut pas se refuser à réaliser la vente, sauf s'il y avait disparition totale de la construction. Les dispositions qui précèdent sont afférentes à une situation où la promesse de vente est une promesse synallagmatique, un compromis de vente ou une vente sous seing privé. Si comme vous l'indiquez, il y a eu promesse unilatérale de vente, dès lors qu'au moment de la levée d'option par l'acquéreur, une partie du bien vendu a disparu, le bénéficiaire devenant acquéreur peut soit abandonner la vente, soit demander la partie conservée, en faisant déterminer (expertise) le prix de la partie restante (article 1601, alinéa 2, du Code civil). Dans le cas d'abandon, la somme déposée par le bénéficiaire doit lui êtres restituée. Il en serait de même si le compromis ne vaut pas vente. Dans ce cas, l'intention des vendeur et acquéreur dans l'avant-contrat doit être exprimée de façon claire et précise. Exemple: "La réalisation de la vente aura lieu au jour de l'acte authentique". Dans le cas d'un compromis, vérifiez bien l'avant-contrat pour déterminer la situation de droit s'appliquant: vente définitive ou non au jour de l'événement. Enfin, il peut aussi se poser la question d'une action indemnitaire contre le vendeur s'il est responsable de la chute du mur, laquelle action, si elle aboutit, se résout en dommages et intérêts.