FAQ: Démembrement entre superficie et tréfonds?

Question. Les parents de ma concubine veulent lui donner un terrain afin que nous puissions bâtir notre maison. Sur un de vos sujets de la FAQ, vous faites référence à un possible démembrement du droit de propriété du terrain entre le sol (le tréfonds) et le droit à construire (droit de superficie). Lors d'un rendez vous chez un notaire, je lui ai présenté cette solution et il m'a répondu que c'était impossible.... J'aimerais avoir plus d'infos sur ce sujet (loi, ...). Réponse. Il existe plusieurs moyens ou méthodes, lors d'une opération de construction, permettant de réaliser cette opération avec un démembrement du droit de propriété entre tréfonds et superficie. L'un de ces moyens est la division en volumes, un autre le bail emphytéotique. Il y en a d'autres, mais, dans la situation que vous exposez, la méthode paraissant la mieux adaptée semble être le bail à construction. Selon l'article L. 251-1 du Code de la construction et de l'habitation: Constitue un bail à construction le bail pour lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail. Le bail à construction est consenti par ceux qui ont le droit d'aliéner et dans les mêmes conditions et formes. Il est conclu pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans. Il ne peut se prolonger par tacite reconduction. IL est possible, dans un tel bail, d'avoir des conditions particulières relatives au sort du terrain et des constructions en fin de bail. Si vous voulez en savoir un peu plus sur ce démembrement de la propriété, quelques compléments infra.Il est aujourd'hui unanimement admis que le droit de superficie est un droit de propriété immobilière. Ce droit sur les superfices constituant une propriété distincte, il en résulte qu'il ne crée avec le tréfonds aucun état d'indivision ou de copropriété (Cour de cassation, civ., 16 décembre 1873; 31 mai 1949, Bull. civ. I, n° 195). Octroyer un droit de superficie à l'un des indivisaires sur un terrain indivis peut par exemple être un moyen de sortir de l'indivision. Mais une indivision peut exister entre les cotitulaires d'un droit de superficie, ou de droit indivis sur le tréfonds, étant entendu que ces deux indivisions étant alors hétérogènes, se superposent sans s'interpénétrer. Les coïndivisaires du droit de superficie ne pourront demander le partage que du seul droit de superficie (même chose pour les cotitulaires du droit sur le tréfonds). Le principe du démembrement de la propriété entre tréfonds et superficie connaît des applications particulières chaque fois qu'est conclu un contrat constitutif d'un droit réel ayant pour objet de dissocier le droit sur le tréfonds et sur les superfices ou superficies. Ainsi pour le bail à construction: il ne crée aucune indivision avec le propriétaire du tréfonds, de même pour le bail emphytéotique. A noter enfin que l'administration considère que ne constitue pas une division foncière au sens de la législation des lotissements la division entre le tréfonds et la superficie (Courrech et Galand, Lotissement et divisions foncières, éd. Masson, 1989, p. 14).