FAQ: Contractualisation des arrêtés préfectoraux du lotissement?

Question. Je suis propriétaire en Bretagne d'une maison voisine d'un ancien lotissement datant de 1958. L'arrêté préfectoral très restrictif en matière de construction a été contractualisé à sa demande de sorte que les actes de vente des colotis stipulent au chapitre "Charges et conditions" que la vente a lieu avec les charges et sous les conditions stipulées aux cahiers des charges et arrêtés préfectoraux sus-énoncés... Je comprends que le cahier des charges peut être modifié par les colotis suivant les règles de majorité ad hoc. Qu'en est-il des arrêtés préfectoraux contractualisés? En tant que voisin du lotissement, puis-je me prévaloir de ces arrêtés pour interdire un projet de construction de mon voisin non conforme à ces arrêtés? Réponse. Vous n'indiquez pas qui a demandé la contractualisation des arrêtés préfectoraux. La scission entre le contractuel et le réglementaire voulue dès la réforme de 1958 a été effective avec la réforme de 1977. Cependant depuis 1978, les difficultés subsistent malgré les interventions successives du législateur pour conforter la dissociation des règles d'urbanisme et des obligations contractuelles (articles L. 316-3 du Code de l'urbanisme issu de la loi du 18 juillet 1985 et L. 111-5 depuis la loi SRU du 13 décembre 2000). Juridiquement rien ne devrait s'opposer à une contractualisation des dispositions du règlement d'urbanisme si telle est la volonté des parties. L'arrêté préfectoral étant de même nature, sa contractualisation paraît tout aussi possible. Pour que la contractualisation de certaines dispositions du règlement - ou de l'arrêté complétant le règlement ou s'y substituant - soit effective, il ne suffit pas que le cahier des charges impose aux colotis de se conformer au règlement et à l'arrêté, il faut encore que le cahier des charges "reproduise" les dispositions du règlement selon la Cour de cassation (3e Chambre civ., 22 mai 1996) ou du moins que la volonté de contractualisation soit clairement affirmée (art. L. 111-5, a contrario). On ne peut que conseiller aux rédacteurs d'acte, quand ils sont saisis d'une demande de contractualisation d'un document réglementaire d'un lotissement: 1/ de rappeler in extenso dans l'acte le document en question, 2/ de relater l'accord exprès des parties à l'acte pour que le document réglementaire soit contractualisé. A partir de là, la disposition échappera à la caducité.