FAQ: Construction sans limite en zone U d'une carte communale?

Question. J'envisage d'acheter un terrain situé en zone U dans une commune qui a une carte communale. On me dit qu'il n'y a pas de COS et que je peux construire la surface que je veux. Est-ce vrai? Réponse. Le principe du zonage dans une carte communale est posé par l'article L. 124-2, alinéa 2, du Code de l'urbanisme (rédaction du 2 juillet 2003): Les cartes communales délimitent les secteurs où les constructions sont autorisées et les secteurs où les constructions ne sont pas admises, à l'exception de l'adaptation, du changement de destination, de la réfection ou de l'extension des constructions existantes ou des constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs, à l'exploitation agricole ou forestière et à la mise en valeur des ressources naturelles. Ces secteurs sont délimités par le ou les documents graphiques constituant l'élément principal de la carte communale et ils sont commentés par le rapport de présentation. Le Conseil d'Etat a jugé qu'une carte communale pouvait accroître, mais non réduire, les zones réputées constructibles, au motif que cette carte a pour objet de faire échec au principe de constructibilité limitée (19 mars 1997). Cependant la constructibilité reconnue pour un secteur de la carte communale est en elle-même relative: le permis de construire peut être refusé si la commune n'a pas décidé de réaliser les équipements nécessaires (Réponse ministérielle n° 34.112; J.O. A.N. Q 27 juillet 2004, p. 5.826). La carte communale peut comporter un zonage sommaire, mais non des zones provisoires ou hypothétiques; elle peut contenir des dispositions diverses concernant les affectations des sols. Il n'est donc pas possible d'affirmer un principe général selon lequel un secteur reconnu constructible aux termes de la carte communale permette de réaliser des constructions sans limite. Le fait qu'il n'y a aucun COS n'a pas d'incidence.