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Le 05 juillet 2007
Question. Je me permets de vous soumettre une question épineuse au sujet d'une clause qui me paraît abusive sur un bon de visite. Nous avons signé une "reconnaissance d'indications et de visites" chez une agence immobilière avant la visite d'un appartement. Celui-ci est tiré à l'imprimante sur une feuille à entête de l'agence et précise juste un numéro de visite et la date mais ne fait pas partie d'un carnet à souche. ...
Il précise les mentions suivantes: "Nous soussignés, agissant en qualité d'acquéreurs éventuels, reconnaissons avoir demandé et reçu à l'instant de votre cabinet les noms, adresses et conditions de vente des affaires désignées ci-après. Nous déclarons que ces affaires nous ont été présentées en premier lieu par votre cabinet et que nous n'en avions aucune connaissance auparavant. En conséquence, nous nous engageons expressément: - à ne communiquer à personne ces renseignements qui nous ont été donnés à titre personnel et confidentiel - à informer de notre visite de ce jour toute personne qui pourrait à l'avenir nous présenter le même bien - à ne traiter l'achat de l'une ou plusieurs de ces affaires que par votre seul intermédiaire, même après expiration des mandats qui vous ont été remis. En cas de violation des engagements ci-dessus, nous serions tenus à l'entière réparation des préjudices causés à votre cabinet par son éviction, ce préjudice ne pouvant être inférieur à la commission que vous auriez perçue en concourant à l'acte." Cette clause me paraît abusive à plusieurs titres et de nombreuses questions se posent à moi: - qu’en est-il du libre choix de son intermédiaire dans une transaction immobilière? L’appartement visité avec la première agence est en mandat simple et m’a été proposé par d’autres agences immobilières. J’ai pour le moment refusé de revisiter avec ses autres intermédiaires compte tenu de cette clause. Mais une autre agence, sans visiter, m’a communiqué une foule de renseignements sur la copropriété, les travaux réalisés et à venir alors que l’agent qui m’a fait faire la visite initialement s’est juste borné à me donner le montant des charges et d’ouvrir la porte de l’appartement! - une agence a-t-elle toujours le droit de toucher une commission alors que son mandat de vente a expiré? - si je fais une offre à la première agence immobilière et que celle-ci est refusée, puis-je proposer une offre identique par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière sans risquer de poursuites? Qu’est-ce que je risque si l’offre est acceptée par l’intermédiaire de l’autre agence si elle propose un meilleur prix net au vendeur en baissant sa commission? Pour me protéger d’une quelconque attaque de la part de ce premier agent immobilier, dois-je faire mon offre par écrit et demander une réponse par écrit également ? Merci pour l’ensemble de vos réponses, je suis perdue dans les différents textes de loi et jurisprudences!
Réponse. Il ne nous est pas possible, dans le cadre de la présente FAQ, de répondre à toutes vos questions et de le faire de façon exhaustive. La reconnaissance d'indications et de visites ou bon de visite n'est pas réglementée. Un tel document n'est donc soumis à aucune condition de forme. Dès lors que vous avez signé un document de cette nature, l'agence immobilière pourra l'utiliser pour prouver que vous avez eu connaissance par elle du bien que vous achèteriez ensuite en dehors de cette agence et que c'est par son entremise initiale que la vente s'est faite. Cela donnera au professionnel la possibilité d'engager une action contre son mandant, en paiement de la commission, et éventuellement une action indemnitaire contre vous, dans l'hypothèse où la vente serait conclue avec éviction de l'agence. Contre le propriétaire toutefois, l'agent immobilier n'aurait qu'une action indemnitaire, si c'est une autre agence qui a conclu la vente et fait signer le compromis; la commission alors reviendrait à cette agence. Contre vous, il s'agira d'une action fondée tant sur le document signé que sur les dispositions légales relatives à la responsabilité de droit commun. L'agent immobilier devra donc prouver votre faute et établir le préjudice qu'il subit du fait de cette faute. Si la dernière clause est considérée comme une clause pénale, le juge a la possibilité d'en réduire le montant. L'agent immobilier ne pourrait certainement pas agir si, au jour où vous avez signé le document, il n'avait pas du vendeur un mandat de vente en cours de validité.
Il précise les mentions suivantes: "Nous soussignés, agissant en qualité d'acquéreurs éventuels, reconnaissons avoir demandé et reçu à l'instant de votre cabinet les noms, adresses et conditions de vente des affaires désignées ci-après. Nous déclarons que ces affaires nous ont été présentées en premier lieu par votre cabinet et que nous n'en avions aucune connaissance auparavant. En conséquence, nous nous engageons expressément: - à ne communiquer à personne ces renseignements qui nous ont été donnés à titre personnel et confidentiel - à informer de notre visite de ce jour toute personne qui pourrait à l'avenir nous présenter le même bien - à ne traiter l'achat de l'une ou plusieurs de ces affaires que par votre seul intermédiaire, même après expiration des mandats qui vous ont été remis. En cas de violation des engagements ci-dessus, nous serions tenus à l'entière réparation des préjudices causés à votre cabinet par son éviction, ce préjudice ne pouvant être inférieur à la commission que vous auriez perçue en concourant à l'acte." Cette clause me paraît abusive à plusieurs titres et de nombreuses questions se posent à moi: - qu’en est-il du libre choix de son intermédiaire dans une transaction immobilière? L’appartement visité avec la première agence est en mandat simple et m’a été proposé par d’autres agences immobilières. J’ai pour le moment refusé de revisiter avec ses autres intermédiaires compte tenu de cette clause. Mais une autre agence, sans visiter, m’a communiqué une foule de renseignements sur la copropriété, les travaux réalisés et à venir alors que l’agent qui m’a fait faire la visite initialement s’est juste borné à me donner le montant des charges et d’ouvrir la porte de l’appartement! - une agence a-t-elle toujours le droit de toucher une commission alors que son mandat de vente a expiré? - si je fais une offre à la première agence immobilière et que celle-ci est refusée, puis-je proposer une offre identique par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière sans risquer de poursuites? Qu’est-ce que je risque si l’offre est acceptée par l’intermédiaire de l’autre agence si elle propose un meilleur prix net au vendeur en baissant sa commission? Pour me protéger d’une quelconque attaque de la part de ce premier agent immobilier, dois-je faire mon offre par écrit et demander une réponse par écrit également ? Merci pour l’ensemble de vos réponses, je suis perdue dans les différents textes de loi et jurisprudences!
Réponse. Il ne nous est pas possible, dans le cadre de la présente FAQ, de répondre à toutes vos questions et de le faire de façon exhaustive. La reconnaissance d'indications et de visites ou bon de visite n'est pas réglementée. Un tel document n'est donc soumis à aucune condition de forme. Dès lors que vous avez signé un document de cette nature, l'agence immobilière pourra l'utiliser pour prouver que vous avez eu connaissance par elle du bien que vous achèteriez ensuite en dehors de cette agence et que c'est par son entremise initiale que la vente s'est faite. Cela donnera au professionnel la possibilité d'engager une action contre son mandant, en paiement de la commission, et éventuellement une action indemnitaire contre vous, dans l'hypothèse où la vente serait conclue avec éviction de l'agence. Contre le propriétaire toutefois, l'agent immobilier n'aurait qu'une action indemnitaire, si c'est une autre agence qui a conclu la vente et fait signer le compromis; la commission alors reviendrait à cette agence. Contre vous, il s'agira d'une action fondée tant sur le document signé que sur les dispositions légales relatives à la responsabilité de droit commun. L'agent immobilier devra donc prouver votre faute et établir le préjudice qu'il subit du fait de cette faute. Si la dernière clause est considérée comme une clause pénale, le juge a la possibilité d'en réduire le montant. L'agent immobilier ne pourrait certainement pas agir si, au jour où vous avez signé le document, il n'avait pas du vendeur un mandat de vente en cours de validité.