FAQ: ancien lotissement, quelles réglementations s'appliquent?

Question. Je viens d'acheter une maison et terrain dans un lotissement de 1985. La maison a été construite par mon vendeur en 1987. L'acte de vente mentionne simplement que le bien forme le lot 5 d'un lotissement approuvé. Le notaire a joint à l'acte et m'a remis un dossier comprenant l'arrêté de lotir, le programme des travaux, le règlement du lotissement, le cahier des charges et les statuts d'une association syndicale pour la gestion des réseaux. Est compris dans la vente le cinquième indivis de la voie privée du lotissement. Le notaire m'a expliqué que les dispositions réglementaires du lotissement sont caduques car l'autorisation de lotir remonte à plus de dix ans (il y a d'ailleurs une mention dans l'acte sur cette caducité). Pouvez-vous m'éclairer sur ce que je dois respecter par rapport aux différents documents remis? Réponse. Aujourd'hui vous avez: Sur le plan du plan du droit commun - Une indivision de type forcé mais apparemment inorganisée pour la parcelle de voirie. Chaque propriétaire de lot est propriétaire d’une quote-part indivise du sol de la voirie, mais s’agissant d’une indivision forcée de fait, aucun propriétaire ne peut vendre sa quote-part indépendamment du lot qu’il possède. En raison de l’absence (apparente) de convention d’indivision, il s’agit d’une indivision inorganisée où quasiment toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité. Sur le plan contractuel - Une association syndicale libre de propriétaires (A.S.L.). L’objet de cette association est la gestion des réseaux (eau, électricité, téléphone, etc.). Il ne peut être étendu à d’autres missions, sauf modification des statuts. Les décisions sont prises dans les conditions des statuts. - Un cahier des charges. Il s’agit en effet d’un document contractuel opposable à tous les co-lotis, sans limite de délai. A noter que l’A.S.L. n’a pas, selon vos indications, la mission de faire respecter le cahier des charges. En conséquence, une infraction au cahier des charges par un co-loti ne peut être invoquée que par un autre co-loti. Au plan réglementaire - Des documents de cette nature réglementaire, essentiellement arrêté de lotir, programme des travaux et règlement. Normalement, ces documents sont caducs depuis le 10e anniversaire de l’arrêté de lotir en vertu de la loi n° 86-13 du 6 janvier 1986 entrée en vigueur le 1er juillet 1988, à défaut de prorogation décidée par les co-lotis (article L. 315-2-1 du Code de l'urbanisme), à condition que la commune soit dotée d'un plan d'occupation des sols (ou document équivalent). Un arrêt de la Cour d’appel de Nancy du 12 mai 1999 a jugé que la caducité n’était pas liée aux mesures d’information et d’affichage par le maire sur la caducité: Considérant toutefois que les requérants invoquent une absence des mesures de publicité, prévues par l'article R. 315-4-1 du code de l'urbanisme, aux termes duquel : "Pour les lotissements autorisés antérieurement au 30 juin 1986, les co-lotis sont informés que les règles d'urbanisme spécifiques aux lotissements cesseront de s'appliquer ... et de la possibilité qui leur est donnée de demander le maintien de ces règles. Cette information est faite à l'initiative de l'autorité compétente en matière de lotissement par voie d'affichage pendant deux mois à la mairie ... lorsque le plan d'occupation des sols ... est rendu public ..."; Considérant qu'en tout état de cause, l'omission de cette publicité prévue dans la partie réglementaire du code de l'urbanisme n'a pas eu pour objet et n'aurait pu avoir légalement pour effet de subordonner l'application des dispositions législatives de l'article L. 315-2-1 à des conditions non prévues expressément dans celles-ci et à faire obstacle à la caducité du règlement du lotissement; qu'il résulte de ces éléments qu'à la date du permis attaqué, le maire devait en apprécier la légalité au regard des règles d'urbanisme contenues dans le plan d'occupation des sols, qui s'étaient substituées à celles du règlement de lotissement ; qu'il suit de là que, d'une part, le maire a pu, à bon droit, délivrer le permis en litige après avoir vérifié que le projet respectait les règles d'urbanisme issues du plan d'occupation des sols, dont au demeurant aucune méconnaissance n'est alléguée par les requérants; que, d'autre part, dans la mesure où d'autres normes d'origine contractuelle, concernant la structure du lotissement, et ne faisant l'objet d'aucune prescription particulière du plan d'occupation des sols, pourraient être invoquées par les co-lotis à l'encontre de la pétitionnaire, elles ne seraient, en tout état de cause, pas sanctionnées par le permis de construire, délivré sous réserve des droits des tiers; que, dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance de ces règles contractuelles de droit privé, par l'autorité ayant accordé le permis en litige, est inopérant; que le litige né de la méconnaissance alléguée de telles clauses ne pourrait, comme d'ailleurs il a été procédé au cas d'espèce, qu'être soumis aux juridictions de l'ordre judiciaire, seules compétentes pour en connaître; Toutefois, la Cour de cassation (arrêt du 26 mars 2003 de la 3e chambre civile) a décidé le contraire: Attendu que pour débouter les époux Y..., l'arrêt retient que la commune étant dotée d'un plan d'occupation des sols, les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement ont, par application des dispositions de l'article L. 315-2-1, alinéa 1er, du Code de l'urbanisme, cessé de s'appliquer au terme d'un délai de dix années suivant la délivrance de l'autorisation de lotir intervenue en l'espèce par arrêté du 12 novembre 1962; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, au besoin d'office, s'il avait été procédé aux formalités d'affichage prévues par l'article R. 315-44-1 du Code de l'urbanisme, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision; Si l'éventualité de la caducité a été portée à la connaissance des co-lotis par le maire, par voie d’affichage en 1988 ou plus tard, les dispositions réglementaires sont caduques. Dans le cas contraire, elles continuent à s’appliquer, alors même qu’elles seraient contraires aux dispositions du POS devenant PLU (plan local d'urbanisme). Aussi un co-loti qui demanderait un permis de construire respectant le POS mais non le règlement du lotissement doit prouver l’exécution des formalités d’affichage sur la caducité en 1988 ou plus tard.FAQ de l'Office notarial de Baillargues Posez votre question à l'un ou l'autre des départements de l'Office. S'il s'agit d'une question d'intérêt général, il vous sera répondu sur le site dans le meilleur délai. Pour une consultation personnalisée, utilisez la rubrique ad hoc.