Exonération de la garantie des vices cachés due par le vendeur

Définition Le vice caché est un défaut rendant l'immeuble impropre à sa destination ou qui diminue tellement l'usage du bien que l'acheteur n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l'avait connu. La dispense conventionnelle de garantie En vertu de l'article 1643 du Code civil plus loin rapporté, le vendeur non professionnel peut s'exonérer (se dispenser) de la garantie des vices cachés dès lors qu'il est de bonne foi. Lorsqu'elle existe, une telle clause dans un acte notarié de vente se trouve au chapitre "CHAPITRE ET CONDITIONS", paragraphe "Etat de l'immeuble". Dans un acte de vente, une clause prévoyait qu'aucun recours ni aucune répétition ne pourra être réclamée par une personne tenue à garantie, que ce soit pour les vices apparents ou pour les vices cachés. Une telle clause est opposable à l'acquéreur, sauf s'il démontre la mauvaise foi du vendeur non professionnel. En effet, selon la jurisprudence de la Cour de cassation (3e Chambre civ., 23 avril 1997), le vendeur qui n'est pas un professionnel de la construction est présumé ne pas connaître les vices allégués de l'immeuble vendu. La Cour de cassation précise depuis un arrêt du 14 décembre 1909, qu'une simple erreur du vendeur ne peut être assimilée à sa mauvaise foi. Dans une plus récente affaire (Cour d'appel de Colmar, Chambre civ. 2, sect. A, 21 février 2002), les pièces du dossier révélaient que la pose de l'amiante dans l'immeuble vendu avait été réalisée entre 1971 et 1973, soit 20 ans avant la vente. Le décret relatif aux risques sanitaires lié à l'amiante du 7 février 1996, était postérieur de 5 ans à l'acte de vente du 13 juin 1991. Avant ce décret les entreprises n'intervenant pas en matière d'amiante étaient peu informées des risques de ce produit qui, en outre, était d'utilisation courante en tant que produit domestique. Par ailleurs, vu le volume des importations d'amiante jusqu'en 1997 et le fait que ce produit était présenté comme contribuant le plus efficacement contre le risque d'incendie, ce qui d'ailleurs était le but recherché par le vendeur, il n'était dès lors pas établi que celui-ci était de mauvaise foi et il ne pouvait lui être reproché de ne pas avoir informé l'acquéreur agissant en qualité de marchand de biens. Nous signalons en outre €€http://www.jurisprudentes.org/bdd/actu_article.php?id_article=1146€un article un peu polémique€€ sur la réelle portée de la clause exonératoire des vices cachés dans un acte de vente. Qu'est ce qu'un professionnel? Comme indiqué plus haut, la clause exonératoire de la garantie des vices cachés, souvent contenue dans les actes de vente portant sur des biens construits depuis plus de dix ans, est inopérante quand la vente est consentie par "un professionnel" de la construction ou de l’immobilier. Comment apprécier cette qualité de professionnel? Des époux avaient acquis d’une société civile immobilière (SCI) un château dont la charpente, qui avait fait l’objet de travaux de rénovation cinquante ans auparavant, a présenté des désordres nuisant à la stabilité de l’immeuble (l’ensemble des bois, enfermés et inaccessibles, étaient infesté d’insectes de type vrillettes-capricornes). Les époux acquéreurs ont alors engagé contre la SCI une action estimatoire (en vue de la réduction du prix) sur le fondement de la garantie des vices cachés, à laquelle la SCI et ses associés ont tenté d’opposer la clause de non-garantie desdits vices cachés figurant au contrat de vente. La Cour d’appel de Paris, 2e chambre B (17 juin 2004) a écarté la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, en considérant que la vente avait été consentie par un professionnel de la construction. Pour retenir cette qualification, la Cour d'appel a constaté que l’un des vendeurs (âgé de 93 ans lors de la vente): - avait été ingénieur des travaux publics; - avait dirigé une entreprise de bâtiment tous corps d’état qui avait construit de multiples immeubles d’habitation; - avait lui-même fourni, entre 1947 et 1950, le bois de charpente à l’entreprise extérieure chargée des travaux de rénovation du château; - et qu’il se rendait sur le chantier régulièrement en qualité de maître de l’ouvrage. L'impossible dispense en cas de vente d'une construction neuve Une construction neuve c'est une construction qui est achevée depuis moins de dix ans. En matière de construction, l'article 1646-1 du Code civil impose au vendeur les mêmes obligations que celles dont sont tenues les architectes et entrepreneurs en vertu des articles 1792 et suivants du Code civil, si bien qu'il ne peut pas s'exonérer de la garantie décennale à laquelle l'article 1792-5 dudit Code confère un caractère d'ordre public. L'action de l'acheteur d'une construction neuve relève des garanties spécifiques du louage d'ouvrage, (un an pour la garantie de parfait achèvement, deux ou dix ans pour les garanties des vices cachés). En conclusion Pour qu'un acquéreur puisse engager une action de type rédhibitoire ou résolutoire (annulation de la vente) ou estimatoire (révision du prix) d'une vente, il doit, si l'acte de vente contient une clause de non-garantie des vices cachés: - Exercer son action contre un vendeur professionnel. - Ou établir que le bien vendu est construit depuis moins de dix ans. A défaut, il lui faut prouver la mauvaise foi du vendeur, par exemple qu'il connaissait le ou les vices et qu'il les a sciemmment dissimulés à l'acheteur. Et il doit agir vite: l'acquéreur doit engager son action dans un délai de deux ans. Le point de départ du délai court du jour de la découverte du vice. Article 1643 du Code civil: Il (le vendeur) est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.