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Le 16 juin 2004
Un récent arrêt de la Cour de cassation est susceptible de remettre en cause le principe suivi jusqu'à maintenant par l'administration fiscale et par la jurisprudence précédente selon lequel l'incidence du démembrement de la propriété sur la valeur du bien transféré en nue-propriété, donc avec réserve d'usufruit, est suffisamment prise en compte par les dispositions relatives au démembrement (barème d'évaluation de l'article 669 du Code général des impôts). La Cour de cassation rappelle la règle selon laquelle la pleine propriété doit être établie selon le droit commun en matière de droits de mutation à titre gratuit, en fonction de l'âge de l'usufruitier, mais précise comment doit être faite l'évaluation d'un bien donné en nue-propriété et occupé par le donateur usufruitier au jour de la donation: considérant que les dispositions de l'article 669 du Code général des impôts (CGI) visent le seul démembrement de propriété et que les conséquences ou les particularités de ce démembrement, telle que l'occupation du bien par l'usufruitier, n'étant pas visées par cet article, elles doivent être prises en compte au moment de la détermination de la valeur du bien et avant application du barème fiscal. Ce n'est qu'après cette réfaction qu'il convient d'appliquer les dispositions de l'article 669 permettant de déterminer la fraction à retenir pour chacun des droits démembrés. Dans l'affaire ayant fait l'objet de l'arrêt en référence, la Haute juridiction estime que l'occupation par le donateur usufruitier affecte la valeur du bien et applique à celle-ci un abattement de 20%. Elle limite l'abattement à ce pourcentage écartant ainsi une évaluation selon la loi du marché ou le recours à l'expertise. S'il s'agit bien d'une nouvelle jurisprudence, en se prévalant de cet arrêt, les biens donnés avec réserve d'usufruit, en particulier les biens immobiliers, peuvent être évalués, pour l'administration fiscale, en tenant compte de leur état de fait au jour de la donation. En conséquence, en cas d'occupation du bien par le donateur usufruitier, un abattement maximal de 20% est applicable sur la valeur du bien avant l'application du barème fiscal usufruit/nue propriété de l'article 669. Références: €€http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnArticleDeCode?code=CGIMPO00.rcv&a...€- Code général des impôts, article 669€€ - Cour de cassation, chambre com., 12 mai 2004 (pourvoi n° 01-13697)