Au sens de l'article 606 du Code civil, les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Les juges du fond apprécient souverainement si une réparation correspond à l'une ou à l'autre de ces qualifications. Le preneur à bail de locaux à usage commercial a assigné son propriétaire en indemnisation de ses préjudices résultant de désordres et d'inondations nécessitant des travaux imputables au bailleur. Ce dernier reproche à l'arrêt de la Cour d'appel d'avoir accepté la demande du locataire alors que, selon lui, le contrat de bail stipulant que le preneur prendrait à sa charge toutes les réparations à faire pendant la durée du bail à la seule exception des grosses réparations visées par l'article 606 du Code civil, soit les réparations qui sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture entier, la cour d'appel ne pouvait, sans dénaturer le contrat, lui imputer des réparations qui ne sont pas les grosses réparations énumérées limitativement par l'article 606 du Code civil et qu'en mettant à sa charge les travaux de remise en état après inondations, ceux de nature à limiter le risque d'inondation, la mise en conformité de la toiture et la réfection de l'installation électrique, ainsi que la reprise d'une fuite d'eau en cave, la réparation d'une canalisation détruite par le gel et la remise en état de la couverture d'un appentis, la cour d'appel a mis à la charge du propriétaire bailleur des réparations qui ne sont pas visées par l'article 606 du Code civil et a dispensé le preneur des réparations d'entretien qui lui incombaient en exécution du bail et pendant sa durée. Elle a en conséquence méconnu la volonté des parties et violé l'article 1134 du Code civil. Non, dit la Cour de cassation, la cour d'appel a relevé à bon droit qu'au sens de l'article 606 du Code civil, les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale, et elle a souverainement retenu que les désordres étaient dus à des dispositions constructives inadéquates et que les travaux de remise en état de l'immeuble après les inondations, les travaux qui tendaient à empêcher ou à limiter le risque d'inondation, les travaux de mise en conformité de toitures et de réfection de l'installation électrique, la reprise de la fuite d'eau en cave, la réparation d'une canalisation détruite par le gel en raison d'un manque de calorifugeage et la remise en état de la couverture de l'appentis concernaient la structure et la préservation de l'immeuble. La cour d'appel a pu en déduire que ces travaux étaient imputables au propriétaire dès lors que le contrat de bail mettait à la charge du locataire les réparations locatives ou d'entretien à l'exception des grosses réparations visées citées à l'article 606.
Références:
- http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnArticleDeCode?code=CCIVILL0.rcv&a...€
- Code civil, article 606€€ - Cour de cassation, 3e chambre civ., 13 juillet 2005 (pourvoi n° 04-16.764), rejet
Sur l'article 606 du Code civil, lire aussii : https://eldorado-immobilier.com/article-606-code-civil/?msID=42fe2347-21...