Dématérialisation des assemblées générales de copropriété

Au regard de la pandémie en cours, il s'imposait de permettre aux syndicats de copropriétaires de prendre les décisions nécessaires au bon fonctionnement des copropriétés sans qu'il y ait lieu de convoquer une assemblée générale des copropriétaires par présence physique, ce que la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur le statut de la coproproété et son décret d'application (D. n° 67-223, 17 mars 1967, JO 22 mars) ne permettent pas.

Il est créé un article 22-2 dans l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020. En vertu de quoi, jusqu'au 31 janvier 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l'assemblée générale par présence physique. Ils y participeront alors par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale, dans les conditions édictées au 2ème alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Si le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires seront prises au seul moyen du vote par correspondance.

En outre, lorsque le syndic avait déjà convoqué une assemblée générale, il peut quand même avoir recours à ces nouvelles possibilités à condition d'en informer les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information.

Ces dispositions entreront en vigueur le 1er juin 2020, date à laquelle les dispositions relatives au vote par correspondance prévu par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété entreront elles-mêmes en vigueur.

Il est également créé trois articles dans l'ordonnance du 25 mars 2020 :

- L'article 22-3 aménage les règles de convocation et de tenue des assemblées générales lorsqu'il est fait application du dispositif prévu à l'article 22-2 :
- l'assemblée générale sera convoquée sans qu'un lieu de réunion soit déterminé, ni indiqué dans la convocation ;
- la convocation devra préciser que les copropriétaires ne pourront participer à l'assemblée générale que par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance. Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, la convocation précisera que les copropriétaires ne pourront voter que par correspondance ;
- le président de séance certifiera exacte la feuille de présence et signera, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal des décisions dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée générale ;
- lorsque les décisions seront prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l'un de ses membres, ou en leur absence, l'un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assurera les missions qui incombent au président de séance en application des dispositions du décret du 17 mars 1967.

- L'article 22-4 prévoit qu’un mandataire sera susceptible de recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 15 % des voix du syndicat des copropriétaires.

- L'article 22-5 dit que le syndic de la copropriété peut décider des moyens et supports techniques permettant à l'ensemble des copropriétaires de participer à l'assemblée générale par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations. Ces moyens et supports techniques seront utilisés jusqu'à ce que l'assemblée générale se prononce sur leur utilisation.