Compromis de vente + acte de réitération ; quelle durée de détention pour le calcul de la plus-value ?

Une société (SCI) familiale, non soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), s'était porté acquéreur de deux parcelles de terrain situées sur une commune touristiquedu Var. Deux promesses synallagmatiques de vente, en date des 19 octobre 1998 et 18 mars 1999, avaient été régularisées entre les parties. Après réitération des ventes par deux actes authentiques en date du 23 novembre 2011, la SCI a, le jour même, revendu les deux parcelles à un promoteur pour un prix de 2.675.000 EUR.

La plus-value a été calculée avec un abattement, en décomptant la durée de détention à partir de la date de régularisation des promesses, conformément à l'article 150 VC du CGI. La société a, par la suite, fait l'objet d'une vérification de comptabilité, aboutissant à une proposition de rectification en date du 16 octobre 2013, par laquelle l'administration fiscale a remis en cause la détermination de la plus-value immobilière réalisée par cette société lors de la cession.

Les associés ont contesté cette décision devant le Tribunal administratif de Toulon, estimant que la SCI était propriétaire desdites parcelles depuis la signature des promesses. Ce dernier, suivi de la Cour administrative d'appel de Marseille, a rejeté leur demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu, de contributions sociales et de contribution exceptionnelle sur les hauts revenus auxquelles ils ont été assujettis au titre de l'année 2011.

Sur le fondement de la personnalité des peines, les juridictions prononcent simplement la décharge de la majoration de 40 % en faveur des associés pour lesquels l’administration n’avait pas établi la manifestation d’une intention délibérée d’éluder l’impôt.

Pour identifier le point de départ du délai de détention, la Cour administrative d'appel s'appuie, en particulier, sur les mentions des actes authentiques d'achat et de revente. Ces dernières précisaient, respectivement que l'acquéreur serait propriétaire du bien vendu à compter du jour de la signature et que les biens revendus appartenaient au vendeur par suite de l'acquisition qu'il en a faite, aux termes d'un acte reçu le jour même. Elle en a déduit que les cocontractants avaient entendu fixer la date de la réalisation de la vente et du transfert de propriété au jour de la signature des actes authentiques, soit le 23 novembre 2011 (CAA Marseille, 4e ch., 21 déc. 2018, n° 17MA02366).

Le Conseil d'État annule la décision de la Cour administrative d'appel pour erreur de droit et ainsi donne raison au contribuable. Il rappelle que lorsqu'une promesse synallagmatique de vente sans condition suspensive révèle clairement le consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, le transfert de propriété s'opère instantanément à cette date. En conséquence, les énonciations d'un acte postérieur sont insusceptibles de la remettre en cause.

Ainsi, en présence d'une promesse synallagmatique de vente, le caractère immédiat du transfert de propriété attaché par nature à la perfection de la vente en vertu des articles 1583 et 1589 du Code civil ne peut être remis en cause par des éléments postérieurs.