Clause pénale à charge du vendeur qui n'a pas libéré les lieux

La peine se conçoit aussi bien comme un moyen de contraindre les vendeurs à l'exécution de cette obligation que comme une évaluation forfaitaire anticipée du préjudice futur en cas de non exécution
Par acte authentique du 4 mai 2010, M. Bertrand C, Mme Anne C et M. Jean-Luc C ont vendu à M. Laurent O et son épouse, Mme Marguerite D, moyennant le prix de 1.600.800 euro, des biens immobiliers indivis dépendant de la succession non encore réglée de leur mère, Marie-France T, veuve C, situés [...], et consistant en un appartement, une chambre de service et une cave.

Cet acte comportait une clause intitulée 'LIBERATION DES LIEUX - NANTISSEMENT-CONVENTION DE SEQUESTRE' stipulant notamment :

"L'ACQUÉREUR reconnaît avoir reçu ce jour, les clés de l'appartement et les clés du WC commun, et que Mademoiselle Anne C doit encore lui remettre les clés de la cave et de la chambre de service.

Dans l'hypothèse où l'acquéreur ne pourrait pas constater la complète libération des biens pour le lundi 17 mai 2010 à 10h, le VENDEUR s'oblige à régler à L'ACQUEREUR qui accepte, une indemnité forfaitaire de TROIS CENT EUROS (300,00 EUR) par jour de retard, à titre de clause pénale, sans que cette clause vaille novation de droit ou prorogation de délai et sans préjudice du droit de l'acquéreur de poursuivre la libération des lieux, à compter du jour de la constatation du défaut de libération totale des biens par acte extra judiciaire dont le coût avancé par l'acquéreur devra lui être remboursé par le VENDEUR.

Cette indemnité est stipulée non réductible même en cas de libération partielle desdits BIENS.

L'indemnité sera due dès le premier jour de retard.".

Les parties convenaient également de séquestrer entre les mains de M. François P la somme de 30.000 euro prélevée sur le prix de vente.

Il était précisé que "Mademoiselle C" s'oblige à débarrasser ses affaires restant dans les lieux et donne son accord pour que les biens dépendant de la succession soient enlevés par ACTIF DEBARRAS (...) le vendredi 14 mai 2010 à 10 h."

Un huissier de justice, a constaté, dans un procès-verbal établi le 17 mai 2010, que l'appartement était encore encombré de mobilier et effets personnels.

Une attestation de remise des clés a été établie le 30 juin 2010.

Mme Anne C ayant opposé un refus catégorique au paiement de l'indemnité par le notaire séquestre, M. et Mme O l'ont, par actes des 5 et 8 octobre 2010, fait assigner, ainsi que MM. B. et Jean-Luc C, devant le tribunal de grande instance de Paris.

La peine stipulée dans l'acte de vente du 4 mai 2010, en cas d'inexécution par les vendeurs de l'obligation de libérer les lieux avant le lundi 10 mai 2010 à 10 h, se conçoit aussi bien comme un moyen de contraindre les vendeurs à l'exécution de cette obligation que comme une évaluation forfaitaire anticipée du préjudice futur en cas de non exécution. A ce dernier titre, elle constitue une clause pénale, telle que qualifiée par les parties dans le contrat, et non une clause d'astreinte qui ne serait pas susceptible de réduction. C'est cependant en vain que les vendeurs en sollicitent la réduction. En effet, la pénalité est de 300 euro par jour de retard.

Il résulte de la promesse de vente du 12 févr. 2010 que les vendeurs s'étaient déjà engagés à libérer les lieux de toute occupation avant la date ultime prévue pour la réalisation de la vente, soit le 4 mai 2010 et ont, de fait, bénéficié d'un délai supplémentaire de 13 jours lors de la signature de l'acte de vente. Les lieux n'ont été complètement libérés que le 30 juin 2010, date de la remise des clés. Ainsi, l'indemnité contractuelle forfaitaire de 13.500 euro correspondant à 45 jours de retard dans la libération des lieux n'apparaît pas manifestement excessive au regard du préjudice subi par les acheteurs, qui n'ont pu disposer des lieux comme ils l'entendaient pour mener à bien les travaux d'ensemble qu'ils souhaitaient entreprendre et déménager avant les vacances d'été.