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Le 02 décembre 2012
Je voudrais savoir dans ce cas, si j'accepte, quels sont les droits et obligations de chacun, usufruitiers et propriétaires
{{Question.}} Mes parents me font savoir qu'ils voudraient donner à mon frère et à moi-même leur maison de campagne, mais en se réservant l'usufruit leur vie durant. Je voudrais savoir dans ce cas, si j'accepte, quels sont les droits et surtout les obligations de chacun, usufruitiers et propriétaires. Merci d'avance.
{{Réponse.}} Les droits et obligations de l’usufruit sont fixés par les {{[art. 582 à 599 du Code civil->http://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do;jsessionid=36CD6F1863E18BA75...}}, certaines dérogations conventionnelles étant possibles.
Avant d’entrer en possession du bien, l’usufruitier (chaque usufruitier) doit faire dresser un inventaire des meubles et un état de l’immeuble, ainsi que fournir une caution, sauf s’il en a été dispensé par le titre constitutif ou par la loi, ce qui est généralement le cas, notamment à l’occasion d’une donation.
Le droit d’occuper l’immeuble, ici la maison, ou de le louer appartient au(x) seul(s) usufruitier(s). Il est interdit à ce(s) dernier(s) :
- de détériorer l’immeuble ou de le laisser se détériorer,
- ou d’en changer la destination (convertir un logement en bureau ou en un local commercial, par exemple).
Pour sa part, le nu-propriétaire ne peut pas, sans le consentement de l’usufruitier, occuper l’immeuble ou le donner en location.
Cependant, la conclusion de certains baux nécessite l’accord du nu-propriétaire. Il en est ainsi pour les baux portant sur des propriétés rurales ou des immeubles à usage commercial, industriel ou artisanal. D’une durée plus longue que les baux d’habitation, ils confèrent en effet des droits plus importants au locataire et entraînent donc des conséquences évidentes sur les droits du nu-propriétaire. À défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par le tribunal à passer seul ce type d’acte.
L’usufruitier n’est légalement tenu qu’aux seules réparations d’entretien. Compte tenu de cette obligation, il ne pourra pas, à la cessation de l’usufruit, réclamer une indemnité pour les améliorations qu’il aura effectuées, même si la valeur de l’immeuble en a été augmentée. Le nu-propriétaire peut le forcer à faire les réparations qui lui incombent ; à titre de sanction, il peut même demander la cessation de l’usufruit (ce qui est rarement accordé).
L’obligation d’entretien pour l’usufruitier s’étend aux dépenses de ravalement et de recrépissage. De même pour les frais de réparation de la toiture endommagée par le gel ou la grêle.
L’usufruitier, d’une manière générale, a toutes les charges corrélative aux fruits (revenus), selon une règle résultant de l’article 608 du Code civil. Sauf convention contraire toujours permise, l’usufruitier a la charge des impôts ordinaires mais non des impôts extraordinaires par exemple ceux sur le capital. Cependant la loi fiscale a mis à la charge de l’usufruitier l’impôt sur la fortune, ce qui, économiquement, peut paraître injuste, mais s’explique parce que l’impôt est annuel (article 885 G du CGI) ; il existe plusieurs exceptions.
Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire. Il est cependant fait exception à ce principe lorsque les travaux ont été occasionnés par l’usufruitier, lorsque celui-ci a manqué à son devoir de réparation et d’entretien.
Par grosses réparations, il faut entendre :
- celles des gros murs et des voûtes,
- le rétablissement des poutres et des couvertures entières,
- celui des murs de soutènement et de clôture en entier.
Mais attention aux incidences fiscales (1).
Toutes les autres réparations sont celles d’entretien. Elles peuvent être assimilées aux réparations locatives à la charge du locataire.
Le nu-propriétaire supporte le coût de l’assurance de la maison, en particulier de l'assurance incendie.
Pour vendre la pleine propriété de l’immeuble sur lequel porte le droit d’usufruit ou de nue-propriété, l’accord de l’autre partie est nécessaire.
Lorsque la vente est réalisée, l’usufruitier pourra :
- percevoir une somme d’argent correspondant à la valeur de son usufruit, - ou préférer que son usufruit soit reporté sur un autre bien ou sur le prix de vente de l’immeuble.
Ici aussi, en cas de désaccord, c’est le juge qui tranche.
Attention, tant qu'il y aura deux nus-propriétaires, les décisions devront être prises conjointement par eux deux. De même pour les usufruitiers en ce qui concerne leur usufruit.
{{Question.}} Mes parents me font savoir qu'ils voudraient donner à mon frère et à moi-même leur maison de campagne, mais en se réservant l'usufruit leur vie durant. Je voudrais savoir dans ce cas, si j'accepte, quels sont les droits et surtout les obligations de chacun, usufruitiers et propriétaires. Merci d'avance.
{{Réponse.}} Les droits et obligations de l’usufruit sont fixés par les {{[art. 582 à 599 du Code civil->http://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do;jsessionid=36CD6F1863E18BA75...}}, certaines dérogations conventionnelles étant possibles.
Avant d’entrer en possession du bien, l’usufruitier (chaque usufruitier) doit faire dresser un inventaire des meubles et un état de l’immeuble, ainsi que fournir une caution, sauf s’il en a été dispensé par le titre constitutif ou par la loi, ce qui est généralement le cas, notamment à l’occasion d’une donation.
Le droit d’occuper l’immeuble, ici la maison, ou de le louer appartient au(x) seul(s) usufruitier(s). Il est interdit à ce(s) dernier(s) :
- de détériorer l’immeuble ou de le laisser se détériorer,
- ou d’en changer la destination (convertir un logement en bureau ou en un local commercial, par exemple).
Pour sa part, le nu-propriétaire ne peut pas, sans le consentement de l’usufruitier, occuper l’immeuble ou le donner en location.
Cependant, la conclusion de certains baux nécessite l’accord du nu-propriétaire. Il en est ainsi pour les baux portant sur des propriétés rurales ou des immeubles à usage commercial, industriel ou artisanal. D’une durée plus longue que les baux d’habitation, ils confèrent en effet des droits plus importants au locataire et entraînent donc des conséquences évidentes sur les droits du nu-propriétaire. À défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par le tribunal à passer seul ce type d’acte.
L’usufruitier n’est légalement tenu qu’aux seules réparations d’entretien. Compte tenu de cette obligation, il ne pourra pas, à la cessation de l’usufruit, réclamer une indemnité pour les améliorations qu’il aura effectuées, même si la valeur de l’immeuble en a été augmentée. Le nu-propriétaire peut le forcer à faire les réparations qui lui incombent ; à titre de sanction, il peut même demander la cessation de l’usufruit (ce qui est rarement accordé).
L’obligation d’entretien pour l’usufruitier s’étend aux dépenses de ravalement et de recrépissage. De même pour les frais de réparation de la toiture endommagée par le gel ou la grêle.
L’usufruitier, d’une manière générale, a toutes les charges corrélative aux fruits (revenus), selon une règle résultant de l’article 608 du Code civil. Sauf convention contraire toujours permise, l’usufruitier a la charge des impôts ordinaires mais non des impôts extraordinaires par exemple ceux sur le capital. Cependant la loi fiscale a mis à la charge de l’usufruitier l’impôt sur la fortune, ce qui, économiquement, peut paraître injuste, mais s’explique parce que l’impôt est annuel (article 885 G du CGI) ; il existe plusieurs exceptions.
Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire. Il est cependant fait exception à ce principe lorsque les travaux ont été occasionnés par l’usufruitier, lorsque celui-ci a manqué à son devoir de réparation et d’entretien.
Par grosses réparations, il faut entendre :
- celles des gros murs et des voûtes,
- le rétablissement des poutres et des couvertures entières,
- celui des murs de soutènement et de clôture en entier.
Mais attention aux incidences fiscales (1).
Toutes les autres réparations sont celles d’entretien. Elles peuvent être assimilées aux réparations locatives à la charge du locataire.
Le nu-propriétaire supporte le coût de l’assurance de la maison, en particulier de l'assurance incendie.
Pour vendre la pleine propriété de l’immeuble sur lequel porte le droit d’usufruit ou de nue-propriété, l’accord de l’autre partie est nécessaire.
Lorsque la vente est réalisée, l’usufruitier pourra :
- percevoir une somme d’argent correspondant à la valeur de son usufruit, - ou préférer que son usufruit soit reporté sur un autre bien ou sur le prix de vente de l’immeuble.
Ici aussi, en cas de désaccord, c’est le juge qui tranche.
Attention, tant qu'il y aura deux nus-propriétaires, les décisions devront être prises conjointement par eux deux. De même pour les usufruitiers en ce qui concerne leur usufruit.
Référence:
(1) Cass. Ch. com., 12 juin 2012 (pourvoi n° 11-11.424, arrêt 489), cassation :
L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien et les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit, auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu ; ce dernier ne peut, à la cessation de l'usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu'il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée.
Des époux sont usufruitiers d'un bien immobilier ainsi que des parts d'une société civile dont leurs deux enfants sont nu-propriétaires ; en exécution d'une convention du 15 mars 2001 , cette société a avancé des fonds aux usufruitiers qui les ont utilisés pour effectuer des travaux sur le bien immobilier. l
Le fisc leur a notifié des redressements en matière d'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) au titre des années 2003, 2004 et 2005, remettant en cause la déduction du coût desdits travaux au motif que ceux-ci constituent des grosses réparations, incombant aux nu-propriétaires ; après mise en recouvrement du rappel d'ISF assorti de pénalités et rejet de leur réclamation contentieuse, les usufruitiers ont demandé au tribunal la décharge de cette imposition.
Pour rejeter cette demande, l'arrêt d'appel retient que les travaux de démolition, de reconstruction d'une habitation d'une superficie supérieure, de construction d'une piscine et d'aménagement du terrain réalisés correspondent à des grosses réparations incombant aux nu-propriétaires.
En statuant ainsi, alors que l'art. 606 du Code civil énumère limitativement les grosses réparations et qu'il ressort des énonciations de sa décision que les travaux en cause constituent des améliorations, la cour d'appel a violé les art. 605 et 606 du Code civil et l'art 599, alinéa 2, du même Code civil.