Charges en cas d'achat des lots après la modification de la répartition qui n’a fait l’objet d’aucune publication

L’art. 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot et qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » ; l’art. 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale».

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges et le copropriétaire qui n’a pas contesté, dans les termes prévus à l’art. 42 de la loi précitée, les décisions d’assemblées générales ayant approuvé les comptes des exercices considérés ne peut s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées que s’il en conteste la répartition.

Il est constant que la SCI DG a acquis ses lots postérieurement à la modification de la répartition des charges de 1985 qui n’a fait l’objet d’aucune publication ; aucun modificatif du règlement de copropriété n’est intervenu et c’est à bon droit que le premier juge a considéré que la répartition d’origine devait être appliquée à la SCI intimée. Il ressort cependant que la différence entre la répartition d’origine et la répartition modifiée des charges applicables aux lots de l’intimée est minime soit 137,20 € pour un arriéré de charges de 39'720,62 € au 8 août 2018.

Il faut encore rappeler que les délibérations des assemblées générales approuvant les comptes des exercices clos et les budgets provisionnels s’imposent à tout copropriétaire tant que ces délibérations n’ont pas été annulées et que le paiement des charges est une obligation essentielle attachée à la qualité de copropriétaire.

C’est donc en vain que la SCI DG critique les provisions spéciales pour créances douteuses ainsi que les provisions pour travaux de réfection dont elle ne conteste pas qu’ils ont été aujourd’hui exécutés ou invoque des erreurs comptables dans la succession des syndics dont le dernier nouvellement désigné doit nécessairement reprendre la comptabilité du précédent.

Le syndicat actualise sa créance à la somme de 42'445,56 € au 28 mai 2019 mais ne produit pas de décompte individuel retraçant l’historique des appels de fonds et paiements ou crédits arrêté à cette date ; en conséquence il est fait droit à sa demande à concurrence de 39'583,42 €, comptes arrêtés au 8 août 2018.