Partager cette actualité
Le 10 avril 2013
Démembrement de propriété - Droits et obligations respectifs de l’usufruitier et du nu-propriétaire
{{Question.}} Mon père m'a donné son appartement tout en en conservant l’usufruit. Je voudrais connaître quels sont les droits et obligations de chacun.
{{Réponse.}} Les droits et obligations de l’usufruit sont fixés par les art. 582 et suivants du Code civil (visibles sur LegiFrance), certaines dérogations étant possibles par une convention écrite.
Avant d’entrer en possession du bien, l’usufruitier doit faire dresser l'inventaire des meubles et l'état de l’immeuble, ainsi que fournir une caution, sauf s’il en a été dispensé par le titre constitutif ou par la loi, ce qui est généralement le cas, en particulier à l’occasion d’une donation.
Le droit d’occuper l’immeuble, ici la maison, ou de le louer appartient au seul usufruitier. Il est interdit à ce dernier : - de détériorer l’immeuble ou de le laisser se détériorer, - ou d’en changer la destination (convertir un logement en bureau ou en un local commercial, par exemple).
Pour sa part, le nu-propriétaire ne peut pas, sans le consentement de l’usufruitier, occuper l’immeuble ou le donner en location.
Cependant, la conclusion de certains baux nécessite l’accord du nu-propriétaire. Sont visés les baux portant sur des propriétés rurales ou des immeubles à usage commercial, industriel ou artisanal. D’une durée plus longue que les baux d’habitation, ils confèrent en effet des droits plus importants au locataire et entraînent donc des conséquences évidentes sur les droits du nu-propriétaire. A défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par le tribunal à passer seul ce type d’acte.
L’usufruitier n’est légalement tenu qu’aux seules réparations d’entretien. Compte tenu de cette obligation, il ne pourra pas, à la cessation de l’usufruit, réclamer une indemnité pour les améliorations qu’il aura effectuées, même si la valeur de l’immeuble en a été augmentée. Le nu-propriétaire peut le forcer à faire les réparations qui lui incombent ; à titre de sanction, il peut même demander la cessation de l’usufruit.
L’obligation d’entretien pour l’usufruitier s’étend aux dépenses de ravalement et de recrépissage. De même pour les frais de réparation de la toiture endommagée par le gel ou la grêle.
L’usufruitier, d’une manière générale, a toutes les charges corrélative aux fruits (revenus), selon une règle résultant de l’article 608 du Code civil. Sauf convention contraire toujours permise, l’usufruitier a la charge des impôts ordinaires mais non des impôts extraordinaires par exemple ceux sur le capital. Cependant la loi fiscale a mis à la charge de l’usufruitier l’impôt sur la fortune, ce qui, économiquement, peut paraître injuste, mais s’explique parce que l’impôt est annuel (article 885 G du CGI) ; il existe de nombreuses exceptions.
Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire. Il est cependant fait exception à ce principe lorsque les travaux ont été occasionnés par l’usufruitier, lorsque celui-ci a manqué à son devoir de réparation et d’entretien.
Par grosses réparations, il convient d’entendre :
- celles des gros murs et des voûtes,
- le rétablissement des poutres et des couvertures entières,
- celui des murs de soutènement et de clôture en entier.
La jurisprudence a fait une extension limitée de ces grosses réparations.
Toutes les autres réparations sont celles d’entretien.
Le nu-propriétaire supporte le coût de l’assurance de la maison.
Pour vendre la pleine propriété de l’immeuble sur lequel porte le droit d’usufruit ou de nue-propriété, l’accord de l’autre partie est nécessaire.
Lorsque la vente est réalisée, l’usufruitier pourra :
- percevoir une somme d’argent correspondant à la valeur de son usufruit,
- ou préférer que son usufruit soit reporté sur un autre bien ou sur le prix de vente de l’immeuble.
Ici aussi, en cas de désaccord, c’est le juge qui tranche.
{{Question.}} Mon père m'a donné son appartement tout en en conservant l’usufruit. Je voudrais connaître quels sont les droits et obligations de chacun.
{{Réponse.}} Les droits et obligations de l’usufruit sont fixés par les art. 582 et suivants du Code civil (visibles sur LegiFrance), certaines dérogations étant possibles par une convention écrite.
Avant d’entrer en possession du bien, l’usufruitier doit faire dresser l'inventaire des meubles et l'état de l’immeuble, ainsi que fournir une caution, sauf s’il en a été dispensé par le titre constitutif ou par la loi, ce qui est généralement le cas, en particulier à l’occasion d’une donation.
Le droit d’occuper l’immeuble, ici la maison, ou de le louer appartient au seul usufruitier. Il est interdit à ce dernier : - de détériorer l’immeuble ou de le laisser se détériorer, - ou d’en changer la destination (convertir un logement en bureau ou en un local commercial, par exemple).
Pour sa part, le nu-propriétaire ne peut pas, sans le consentement de l’usufruitier, occuper l’immeuble ou le donner en location.
Cependant, la conclusion de certains baux nécessite l’accord du nu-propriétaire. Sont visés les baux portant sur des propriétés rurales ou des immeubles à usage commercial, industriel ou artisanal. D’une durée plus longue que les baux d’habitation, ils confèrent en effet des droits plus importants au locataire et entraînent donc des conséquences évidentes sur les droits du nu-propriétaire. A défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par le tribunal à passer seul ce type d’acte.
L’usufruitier n’est légalement tenu qu’aux seules réparations d’entretien. Compte tenu de cette obligation, il ne pourra pas, à la cessation de l’usufruit, réclamer une indemnité pour les améliorations qu’il aura effectuées, même si la valeur de l’immeuble en a été augmentée. Le nu-propriétaire peut le forcer à faire les réparations qui lui incombent ; à titre de sanction, il peut même demander la cessation de l’usufruit.
L’obligation d’entretien pour l’usufruitier s’étend aux dépenses de ravalement et de recrépissage. De même pour les frais de réparation de la toiture endommagée par le gel ou la grêle.
L’usufruitier, d’une manière générale, a toutes les charges corrélative aux fruits (revenus), selon une règle résultant de l’article 608 du Code civil. Sauf convention contraire toujours permise, l’usufruitier a la charge des impôts ordinaires mais non des impôts extraordinaires par exemple ceux sur le capital. Cependant la loi fiscale a mis à la charge de l’usufruitier l’impôt sur la fortune, ce qui, économiquement, peut paraître injuste, mais s’explique parce que l’impôt est annuel (article 885 G du CGI) ; il existe de nombreuses exceptions.
Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire. Il est cependant fait exception à ce principe lorsque les travaux ont été occasionnés par l’usufruitier, lorsque celui-ci a manqué à son devoir de réparation et d’entretien.
Par grosses réparations, il convient d’entendre :
- celles des gros murs et des voûtes,
- le rétablissement des poutres et des couvertures entières,
- celui des murs de soutènement et de clôture en entier.
La jurisprudence a fait une extension limitée de ces grosses réparations.
Toutes les autres réparations sont celles d’entretien.
Le nu-propriétaire supporte le coût de l’assurance de la maison.
Pour vendre la pleine propriété de l’immeuble sur lequel porte le droit d’usufruit ou de nue-propriété, l’accord de l’autre partie est nécessaire.
Lorsque la vente est réalisée, l’usufruitier pourra :
- percevoir une somme d’argent correspondant à la valeur de son usufruit,
- ou préférer que son usufruit soit reporté sur un autre bien ou sur le prix de vente de l’immeuble.
Ici aussi, en cas de désaccord, c’est le juge qui tranche.