Bail glissant : la sous-location est soumise au droit commun

Un bail glissant a été conclu entre le bailleur, société d'HLM, et une association, l'association donnant le logement en sous-location à une personne en difficulté pour 6 mois, avec possibilité pour le sous-locataire de bénéficier directement du bail à l'issue d'une période de six mois.

L'association a délivré congé à la locataire, en raison du défaut de paiement du loyer. Ce congé est valable. La convention de jouissance précaire dont bénéficiait la sous-locataire était soumise au droit commun du louage et donc aux dispositions des art. 1709 et suivants du Code civil.

Suivant les art. 1737 et 1738 du même Code civil, le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé lorsqu'il a été fait par écrit sans qu'il soit nécessaire de donner congé et si le locataire se maintient dans les lieux à l'expiration du bail, il s'opère un nouveau bail à durée indéterminée.

Dans cette affaire, la locataire étant restée dans les lieux à l'issue de la convention, il s'est opéré un nouveau bail à durée indéterminée. Le congé délivré a mis fin au bail au 15 décembre 2013. C'est en vain que la sous-locataire s'oppose à la demande d'expulsion, en invoquant l'art. 1719 du Code civil. Certes, le logement est infesté de cafards depuis 2007, mais l'association bailleresse justifie avoir réalisé de nombreuses diligences pour mettre fin aux désordres (rénovation complète de l'appartement, nombreuses désinsectisations), de sorte que l'appartement ne peut être qualifié d'indécent.

C'est en vain que la sous-locataire invoque l'exception d'inexécution pour s'opposer au paiement du loyer. Il ressort de l'état des lieux d'entrée, établi en 2003, que les locaux étaient en bon état lorsque la sous-locataire en a pris possession et que la bailleresse n'a été informée de la présence de cafards qu'en 2007. De plus, il ressort des pièces versées aux débats que le manque d'hygiène de la sous-locataire a favorisé la prolifération des cafards dans le logement. Lors des travaux de réfection de l'appartement en 2014, il a été relevé une odeur très forte d'urine de chat et de chien, des cafards grouillant dans tout l'appartement, des dalles de sol manquantes, décollées par l'urine, dans chaque pièce, deux matelas dont un au sol avec des excréments dessus et des cafards à l'intérieur. Les locataires situés à l'étage inférieur font état d'urine d'animaux coulant le long des parois de leur balcon et de déjections de chats jetées par la fenêtre. En conséquence, la locataire est tenue au paiement de l'arriéré de loyer et d'indemnité d'occupation, qui s'élève à 9'820 euro.

L'obligation de jouissance paisible est une obligation de résultat pour le bailleur, ce qui signifie qu'il ne peut se contenter de faire preuve de diligence et ne peut s'exonérer de sa responsabilité qu'en cas de force majeure ou d'une faute de la victime, mais présentant les caractéristiques de la force majeure.

Il apparaît que le manque d'hygiène de la sous-locataire, même s'il constitue une faute qui a contribué à la prolifération des cafards dans le logement donné à bail ne présentait pas les caractéristiques de la force majeure, notamment l'irrésistibilité, propres à exonérer la bailleresse de sa responsabilité. Toutefois, pour tenir compte de la faute de la victime et du fait que la sous-locataire, qui est occupante sans droit ni titre depuis le 5 décembre 2013 ne peut prétendre à l'indemnisation de son préjudice de jouissance à compter de cette date, l'indemnisation du préjudice de jouissance sera limité à 6'500 euro. En revanche, la preuve n'est pas apportée d'un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance.