Aux termes de l'art. L. 145-38, alinéa 3 du Code de commerce, dans sa version issue de la loi du 4 août 2008, par dérogation aux dispositions de l'art. L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
L'art. R. 145-6 du même code précise que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
Des locaux avaient été donnés à bail à usage commercial pour l'exploitation d'une agence immobilière. À proximité, se situait une friche commerciale, reconvertie avec l'installation de deux enseignes, dont un supermarché, et une borne de station de vélos en libre-service.
La société propriétaire soutenait que cette reconversion constituait une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité susceptible d'entraîner la fixation du loyer à la valeur locative lors de la révision triennale.
Cette argumentation n'est pas suivie par la cour d'appel qui considère que la suppression de la friche commerciale avec l'implantation de nouvelles enseignes et d'une borne de vélos en libre-service n'avait pas eu objectivement et concrètement une incidence sur l'attractivité commerciale de l'agence immobilière, dont l'activité ne s'adresse pas aux chalands.
Ainsi la cour d'appel de Douai déduit des textes précités qu'un déplafonnement du loyer commercial n'est possible lors de la révision triennale que si le bailleur établit, d'une part, la survenance durant les trois années suivant la date d'entrée en jouissance du locataire d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité présentant un intérêt pour l'activité commerciale exercée dans les lieux loués, lequel est apprécié concrètement et objectivement, et, d'autre part, que cette modification des facteurs locaux de commercialité a entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.