VEFA. Quand la garantie extrinsèque ne garantit pas l'achèvement

La SCI Résidence du grand hôtel, aujourd'hui en liquidation judiciaire, a vendu, en l'état futurd'achèvement (VEFA), à M. et Mme X, deux lots dans une résidence de tourisme ; M. et Mme X, acquéreurs, ont financé cette acquisition en souscrivant un emprunt auprès de la Société générale ; le 27 mars 2007, la Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées a accordé à la SCI une garantie d'achèvement sous forme d'un cautionnement ; l'immeuble n'a pas été achevé ; le 12 juin 2009, certains acquéreurs, dont M. et Mme X, ont mis le garant en demeure d'achever l'immeuble ; un administrateur provisoire de la SCI a été désigné à la demande de la Caisse d'épargne ; le permis de construire a été atteint de péremption ; le garant ayant refusé de financer l'achèvement de l'immeuble, M. et Mme X l'ont assigné en responsabilité et ont mis en cause la Société générale.

M. et Mme X ont faitt grief à l'arrêt d'appel d'annuler le jugement et de rejeter leurs demandes, alors, selon eux et en particulier que la garantie d'achèvement prévue à l'art. R. 261-21 b) du code de la construction et de l'habitation est un cautionnement ; qu'aux termes de l'art. 2288 du code civil, la caution s'oblige envers le créancier à satisfaire à l'obligation du débiteur cautionné s'il n'y satisfait pas lui-même ; que le garant d'achèvement, caution, est donc tenu envers l'acquéreur en l'état futur d'achèvement, créancier, à satisfaire à l'obligation du promoteur, débiteur cautionné, en cas de défaillance de celui-ci ; que le garant d'achèvement caution est ainsi tenu à une obligation de faire, celle de garantir l'acquéreur de l'immeuble en cas de défaillance financière du vendeur, notamment lorsque cette défaillance a conduit à la péremption du permis de construire.

Mais ayant souverainement retenu que la Caisse d'épargne avait obtenu la désignation d'un administrateur provisoire le 7 juillet 2009 lorsque le permis de construire était encore valide, que cette initiative, qui démontrait la persistance de l'offre de payer les travaux, était de nature à éviter la caducité du permis de construire, survenue au mois de septembre 2009, dès lors que l'administrateur avait reçu une mission complète de gestion et d'administration de la SCI pour l'achèvement du programme, et relevé qu'il n'incombait pas au garant d'achèvement de verser une provision en vue du financement de travaux, qui devaient être préalablement déterminés, la cour d'appel, devant laquelle M. et Mme X ne soutenaient pas que la Caisse d'épargne avait l'obligation de poursuivre l'achèvement des travaux malgré la péremption du permis de construire, a pu déduire de ces seuls motifs que le garant n'avait pas commis de faute.