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Patrimoine

FAQ : mettre un bien immobilier gratuitement à disposition ?

Pourquoi pas le commodat ?



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Question. Peut-on prêter gratuitement une maison (bail à vie ou gratuit, droit d’usage et d’habitation gratuit) ? (vis-à-vis des services fiscaux) ? Réponse. Les solutions que vous indiquez sont possibles, mais toutes seront considérées fiscalement comme des donations et imposées comme telles par l’administration fiscale (droits de 60% s’il n’y a pas lien de parenté entre le concédant et l’occupant). Une piste bien plus intéressante serait le prêt à usage ou commodat régi par les articles 1875 et suivants du Code civil, solution qui n’exclurait pas totalement le risque fiscal si la durée convenue doit être longue a fortiori très longue ou si le prêt est viager. Le prêt à usage ou commodat est un contrat peu connu, bien qu’il présente de nombreux avantages. Il permet au propriétaire d’un bien de prêter celui-ci gracieusement à une personne de son choix pour son usage, à charge pour l’emprunteur de le lui rendre après s’en être servi. Ce prêt à usage est par essence gratuit. Il peut être utilisé par des parents qui mettent un logement à la disposition d’un enfant étudiant, par un concubin afin de laisser la disposition du bien au survivant, en rédigeant un commodat viager, en franchise de droits de succession (sous la réserve indiquée ci-dessus concernant le risque fiscal, si l’administration invoque un abus de droit). L’emprunteur ou commodataire ne peut utiliser le bien que pour l’objet auquel il est destiné : c’est un droit personnel, qui ne peut être cédé ou loué. Les dépenses d’entretien sont à sa charge, mais il n’est pas responsable des dégradations résultant d’un usage normal. De son côté, le prêteur ne peut exiger la restitution du bien avant le terme du service objet du contrat, et les gros travaux lui incombent, ainsi que la taxe foncière. La taxe d’habitation éventuelle est à la charge du commodataire. Le contrat peut être verbal, mais un acte notarié est toutefois recommandé sinon fortement conseillé pour des questions évidentes de preuve.

Date de l'article: 6 juillet 2005
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